Что такое и когда необходимо ипотечное страхование?

Ипотечное страхование – особая категория управления рисками при оформлении ипотечного займа, основывающаяся на необходимости защитить кредитора и заемщика от непредвиденных убытков. До 1 июля 2014 года ипотечное страхование являлось обязательным, однако с выходом нового ФЗ № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса РФ и признании утратившим силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ» от 21.12.2013 г. данное условие было пересмотрено. Нужно ли ипотечное страхование заемщику и какая страховка бывает?

В данной статье мы рассмотрим: что представляют собой программы ипотечного страхования и в чем их особенности; какие виды ипотечного страхования бывают, а также объясним что именно страхуется при ипотечном страховании и от каких рисков. Отдельно мы опишем процедуру страхования ипотечного кредита, а также поясним - что будет считаться страховым случаем по договору страхования ипотеки и какие выплаты полагаются при наступлении страхового случая.

Виды программ ипотечного страхования

На сегодняшний день страхователю предлагается 4 вида программ страхования по ипотеке, которые отличаются объектами страхования и применяемыми к ним рисками:

Страхование объекта залога по ипотеке

При наступлении страхового случая (утраты или повреждения залогового имущества), часть долга по ипотеке компенсируется страховой компанией. Стоимость такой страховки составляет примерно 0,16-0,5% от суммы ипотечного кредита. Как и во всех остальных случаях, цена полиса страхования объекта залога зависит от количества и характера рисков, предусматривающих компенсацию ущерба.

Страхование жизни, здоровья и трудоспособности заемщика

При наступлении инвалидности, болезни или гибели заемщика такой полис страхования при ипотеке освобождает родственников и поручителей от принятия долговых обязательств. Стоимость страхования жизни, здоровья и трудоспособности варьируется в диапазоне 0,3-1,5% от суммы кредита. При этом на цену полиса влияют состояние здоровья и возраст заемщика.

Такая программа страхования жизни и здоровья не покрывает болезни и инвалидность, инициированные заемщиком умышленно. Также не признаются страховыми случаями суицид и вред здоровью, причиненный в состоянии наркотического или алкогольного опьянения.

Страхование титула

Особая категория страхования, которая покрывает расходы, связанные с утратой прав на собственность. Как правило, такая страховка применяется в случае покупки недвижимости на вторичном рынке. Стоимость титульного страхования в среднем составляет 1,3-1,5% от суммы ипотечного кредита.

Страховать титул на весь период выплат ипотечного кредита не нужно, поскольку срок исковой давности, касающейся прав собственности, определен законодательством в пределах трех лет.

Комплексное страхование по ипотеке

Некоторые страховые компании идут навстречу клиентам и предлагают комплексные пакеты страхования ипотеки, защищающие от широкого спектра рисков. Такие пакеты стоят дешевле, чем страхование каждого вида по отдельности. Стоимость комплексного страхования составляет 0,3-2% от суммы ипотечного кредита. Сколько же в итоге должен заплатить заемщик за полис?

Сумма и стоимость ипотечного страхования

По закону страховые компании вправе самостоятельно определять индивидуальные тарифы на страховку. Тем не менее практически все лидеры страхового рынка работают по одним и тем же формулам расчета:

Базовая страховая сумма
Формула	Обозначения
X = Z + Y% × Z	X – страховая сумма
	Z – сумма ипотечного кредита  (на дату выплаты)
	Y – ставка по кредиту
Пример
Размер ипотечного кредита – 1 500 000 руб.	1 500 000 + (12 / 100) × 1 500 000 = 1 680 000 (страховая сумма)
Процентная ставка по кредиту – 12 %

Размеры страховых выплат (за год)
W = X × A / 100	W – размер страховых выплат
	X – страховая сумма
	A – процентная ставка страхового взноса
Пример
Страховая сумма – 1 680 000	1 680 000 × 0,5 / 100 = 8 400 (размер страховой выплаты
Процентная страховая ставка – 0,5%

Стоит помнить, что размер страховой суммы с каждым годом будет уменьшаться, так как в первом расчете учитывается основная задолженность по ипотечному кредиту.

Как оформить договор страхования ипотеки?

Оформление договора страхования ипотечной недвижимости следует начинать с выбора страховщика. Как правило, большинство банков состоит в партнерских отношениях со страховыми компаниями, поэтому заемщику при оформлении ипотеки предлагают страховку со скидкой. Но не всегда условия договора могут быть выгодными для клиента, поэтому стоит ознакомиться с тарифами и предложениями лидеров страхового рынка.

Также необходимо проанализировать и составить список наиболее вероятных рисков, с которыми может столкнуться лично страхователь. В базовых страховых договорах предусмотрено множество рисков, вероятность наступления которых достаточно мала, но их перечень влияет на стоимость полиса.

Следующим этапом подготовки к ипотечному страхованию является сбор необходимого пакета документов, который включает:

• копию паспорта и ИНН;
• копию свидетельства о праве на собственность;
• копию договора о купле-продаже;
• копию договора на ипотечный кредит;
• заявление на покупку полиса.

В некоторых случаях страховая компания может потребовать иные документы, поэтому необходимо до подачи заявления проконсультироваться у менеджера СК.

После передачи в страховую компанию полного пакета необходимых документов страхователю предоставят договор, в котором будет описываться имущество, сумма возмещения, страховые и нестраховые случаи. Документ нужно тщательно вычитать, проверив наличие не очень удобных для страхователя пунктов.

Что делать при наступлении страхового случая?

При наступлении страхового случая по договору страхования ипотеки следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию, и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания выполнит за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов, а заложенная квартира таким образом перейдет в полноправную собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик должен будет выплатить страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Если страховая отказывается от возмещения ущерба

Если при наступлении страхового случая страхователь откажется в добровольном порядке возместить причиненный ущерб, а сама причина отказа окажется неправомерной и не соответствующей условиям страхового договора, то в этом случае сможет помочь юрист или адвокат. Прежде чем писать исковое заявление в арбитражный суд, нужно попробовать урегулировать вопрос со страховой компанией в досудебном порядке – написать претензию с указанием нарушения конкретных пунктов договора страхования. Если ответа не последует, следует обратиться в суд.

Согласно статистике судебных разбирательств, связанных с отказами выплаты компенсации, в 80% случаев суд принимает сторону страхователя. С огромной вероятностью страхователь получит компенсацию ущерба в полной мере с учетом морального вреда и расходов, которые потребовались в ходе судебного разбирательства.