Оценка квартиры для ипотеки — что это, стоимость и необходимые документы

Одним из обязательных условий оформления ипотечного кредита является проведение оценки объекта недвижимости, для приобретения которого подается заявка в банковскую организацию. Оценка недвижимости необходима, в первую очередь, для определения банком возможности предоставления средств, а также для того, чтобы принять решение, какое количество денег банк сможет получить при продаже квартиры для покрытия долгового обязательства в случае невозможности осуществлять погашение взятых обязательств.

Что представляет собой?

Оценка стоимости объекта недвижимости является обязательной процедурой при оформлении кредитного обязательства — без нее не обходится ни один целевой займ, выдаваемый банками или другими кредитными организациями для предоставления клиенту возможности купить дом или квартиру. Причем необходимость такой процедуры вызвана не только внутренней политикой банков и финансовых структур — положение о ней указано в Федеральном законе №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке». Целевой кредит на покупку квартиры, как правило, выражается в достаточно больших суммах и несмотря на то, что клиент при подаче заявления предоставляет справку о доходах, на основании которой предполагается, что он в состоянии погашать рассчитанное кредитное обязательство в определенном размере, полной гарантии в том, что кредит будет своевременно погашен, никто дать не может. В связи с такими рисками банковская организация, предусматривая возникновение различных ситуаций, нуждается в залоговом имуществе — материальной ценности, которая будет находиться под обременением у нее до момента погашения кредита. То есть если заемщик не будет в состоянии выплачивать дальше кредит, то такое имущество может быть реализовано и за счет вырученных средств финансовая организация получает сумму, которую должник не смог погасить.

При проведении оценки банк узнает какую сумму средств он может получить при реализации ипотечного объекта недвижимости. Параллельно с проведением оценки квартиры или дома осуществляется сбор другой информации и анализ документации относительно объекта недвижимости, поэтому оценка и ее результаты не являются определяющим фактором при принятии решения о выдаче кредита, хоть и оказывают на него влияние.

Не стоит полагать, что необходимость оценки недвижимости перед оформлением кредита связана исключительно с тем, что в ней нуждается банк. Оценка также может быть полезна и заемщику — часто происходят ситуации, когда собственники квартир, особенно относящихся ко вторичному рынку недвижимости, значительно завышают цену, аргументируя районом расположения, этажности или каким-либо другим фактором. При проведении оценки берутся во внимание все показатели, которые оказывают влияние на стоимость и таким образом заявитель получает достоверные данные и может принимать решение о целесообразности приобретения объекта. Кроме того, заемщик в такой ситуации оценивает свои финансовые возможности — в большинстве ситуаций сумма кредита, выдаваемая банком, находится на уровне 70-90% от той стоимости, которую озвучит оценщик, а остальные расходы приходится покрывать за счет собственных средств.

Проведение оценки лицом, не заинтересованным в каком-либо изменении показателей стоимости квартиры, обеспечивает предоставление объективных данных по стоимости жилья. Таким образом обеспечивается требование того, чтобы стоимость жилья не была намеренно занижена или завышена, поскольку оба фактора могут быть частично выгодны сторонам кредитных отношений — при завышенной цене заемщик имеет возможность получения средств в большем объеме, а банковская организация при занижении оценки получает возможность передачи меньшей суммы, чем возможно в конкретной ситуации.

Какие методы используются?

Проводимое определение оценки рыночной стоимости залогового объекта, ее порядок, используемые методы и то, какие документы выдаются на руки лицам, претендующим на предоставление займа, регламентируется Федеральным законом №135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». На практике специалистами, которые имеют право оценивать объекты недвижимости (оценщиками), процедура определения стоимости жилья осуществляется посредством использования трех стандартных методов, каждый из которых основан на отдельных принципах определения цены. На данный момент используется три метода:

• Сравнительный. Он учитывает стоимость аналогичных объектов с похожими характеристиками. Несмотря на то, что квартиры или другой объект недвижимости могут иметь схожие характеристики с проданными объектами, зачастую присутствуют и некоторые отличия, которые учитывают, используя специальные поправочные коэффициенты. Такие коэффициенты применяются при определении таких показателей, как год постройки (насколько объект недвижимости является новым), площадь квартиры, качество выполненной отделки, приближенность жилья к объектам инфраструктуры (школам, больницам);
• Затратный. Его основной принцип заключается в определении количества средств, которые придется потратить на возведение объекта, аналогичного оцениваемому;
• Доходный. Его суть заключается в том, что определяется, какую величину дохода может получить собственник жилплощади в том случае, если он будет использовать ее с целью получения дохода, например, сдавать в аренду.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, то есть та, какую можно получить при отчуждении квартиры (при продаже), а при затратном так называемая ликвидная. Зачастую объекты недвижимости по таким методикам имеют приблизительно одинаковую стоимость, но в некоторых случаях она может отличаться, например, в квартире дорогая отделка и при этом она входит в состав ветхого дома или само строение расположено недалеко от промышленного объекта.

Особенности предоставления отчета после оценки

Оценивая объект, специалист осматривает сам объект недвижимости, делает фотографии и производит сверку с существующими по квартире планами БТИ. Важными показателями, которые также принимаются во внимание при проведении оценки, являются престижность района и экологическая чистота, удаленность от остановок общественного транспорта, материалы, из каких само здание выполнено и так далее. Также параллельно с этим принимается во внимание этажность дома, этаж, на котором расположена сама квартира, обустроенность двора, а также прочие факторы, несколько отличающиеся в зависимости от типа объекта и его расположенности. После того, как оценка закончена, данные представляются в виде отчета, который содержит следующую информацию:

• Данные фирмы, которая осуществляла оценку, данные лица, которое заказало процедуру оценки;
• Сведения о том, каким методом была проведена оценка (их перечисление);
• Информация об оценке жилья;
• Сравнительный анализ жилья, которое будет приобретаться по ипотечному кредиту, ее ликвидная и рыночная стоимости;
• Приложение, в котором могут содержаться документы и фотографии, имеющие непосредственное отношение к недвижимости.

При определении возможности выделения средств на объект недвижимости, больше всего внимания специалисты банка обращают внимание на последний раздел отчета — именно он содержит подтверждение вынесенному результату оценки в виде документов и изображений помещения. Стоит отметить, что такой отчет имеет определенный срок действия и по истечении него заказчику придется вновь обращаться за оказанием таких услуг. В связи с этим такую процедуру проводят уже после определения возможности оформления ипотеки заявителем. Такой срок составляет 6 месяцев, сам же отчет выполняется в среднем за 2-5 рабочих дней.

Кто может оценивать?

К осуществлению такой процедуры допускаются исключительно те специалисты, которые имеют соответствующее разрешение. Так, к ним могут относиться сотрудники финансового учреждения (банка), имеющие соответствующую аккредитацию, независимые фирмы, оказывающие услуги по оценке недвижимости, частные лица, имеющие соответствующий уровень квалификации и разрешение. К выбору того, кто будет осуществлять оценку, стоит подходить очень ответственно — такой документ в дальнейшем может использоваться в судебных разбирательствах, спорах с кредитной организацией, налоговой службой.

При обращении за получением кредита банковская организация может предоставлять заемщику список фирм, имеющих лицензию на оказание такого рода услуг или же предложить своего оценщика, который может входить в штат банка. Согласно законодательству, банк не имеет права навязывать услуги определенных оценщиков и препятствовать заемщику в выборе специалиста — в данном случае фирма может лишь дать рекомендательные характеристики и рассказать о тех факторах, которые могут оказать влияние на выбор оценщика. Такими факторами могут выступать наличие лицензии на осуществление услуг оценивания, полис страхования ответственности, документ, подтверждающий то, что оценщик или фирма входят в состав СРО и так далее.

Какова стоимость?

При выборе оценщика заявитель должен учитывать, что после того, как он определится с тем, кому желает доверить проведение оценки, предварительно необходимо получить согласие банка, причем банк, отказывая, должен привести доводы в соответствии с законодательством. Как отмечают специалисты, в большинстве случаев выгоднее обращаться к тем оценщикам, которые трудятся в банковской организации или тесно сотрудничают с ней — в таких ситуациях получение положительного решения по ипотеке будет более вероятным.  

Стоимость проведения оценки будет полностью лежать на плечах заемщика и та сумма, какую придется потратить, непосредственно зависит от региона, в котором расположен объект недвижимости, а также приблизительной стоимости самого объекта. Так, в Москве стоимость такой услуги колеблется от 3 до 10 тысяч рублей, при проведении оценки в Санкт-Петербурге придется заплатить до 6 тысяч рублей, в регионах цена несколько ниже — она находится на уровне 1,5-3 тысяч рублей.

Необходимые документы

Для того, чтобы осуществить оценку имущества, которое будет приобретаться посредством ипотечного кредита, потребуется предоставить оценщику определенный пакет документации. В него будут входить документы, подтверждающие право собственности на квартиру или дом, планы бюро технической инвентаризации, экспликация к техническому плану помещения, копия кадастрового паспорта, справка о том, что дом не входит в перечень зданий, стоящих в очереди под снос.

Также отдельно предоставляются документы, подтверждающие личность самого заявителя. В заранее оговоренный день оценщик вместе со всеми документами выезжает на объект, где и непосредственно проводит оценку недвижимого имущества. После проведения процедуры он оформляет отчет, который представляет собой документ, состоящий из 28-30 страниц, прошнурованных, пронумерованных и скрепленных печатью.

Заключение

Таким образом, оценка имущества, для покупки которого лицо обращается в банковскую организацию с целью предоставления кредита, является обязательной процедурой. Для ее проведения необходимо обращаться только к тем лицам или организациям, которые имеют лицензию и прочие документы, положенные им существующими правилами. На основании проведенной оценки заявителю выдается отчет, который прикладывается к заявлению на выделение определенной суммы средств в банковской организации.