Рассмотрение банком заявки на ипотечный кредит и проверка заемщика

При возникновении необходимости оформления ипотеки лицо, которое нуждается в получении целевого кредита для покупки объекта недвижимости, подает анкету-заявление в банковскую организацию. На протяжении некоторого количества дней такое заявление рассматривается и анализируются все факторы, которые для банка являются важными при вынесении решения. На основании совокупности таких факторов, характеризующих как самого заемщика, так и объект недвижимости, под который оформляется кредит, выносится решение о том, будет ли выделен заем или нет и в какой сумме.

Особенности начального этапа

Проведение проверки заявлений на предмет возможности предоставления кредита производят сотрудники банковской организации, в которую обращается лицо, желающие приобрести объект недвижимости. В первую очередь стоит упомянуть систему, которая используется для проверки практически во всех банковских организациях — она позволяет осуществить предварительную оценку общих критериев относительно заявителя. Такая система носит название скоринговой и заключается в обработке сведений о потенциальном заемщике специальной компьютерной программой, которая за короткий промежуток времени предоставляет результат, выражаемый в определенном количестве баллов. При получении низких баллов программа как бы еще на начальном этапе отсеивает тех заявителей, которые признаны ненадежными по определенным критериям. В качестве факторов, влияющих на величину баллов, определенных программой, берется:

• Возраст клиента (его вхождение в допустимый порог);
• Наличие материальных ценностей в собственности, особенно тех, которые относятся к недвижимым объектам или транспортным средствам;
• Образование;
• Продолжительность стажа и то, сколько он проработал на последнем месте трудоустройства.

Кроме того, при скоринге может дополнительно оцениваться и кредитная история клиента, которая в зависимости от политики банковской организации также может включаться в первоначальный этап определения возможности оформления ипотеки. Если полученное количество баллов позволяет выдать кредит, на следующих этапах уже проводятся дополнительные процедуры, где решение о выдаче принимают уже не настроенные программы, а специалисты конкретных отделов финансовой организации.

Какие данные проверяются?

После того, как окончена проверка по компьютерной программе осуществляется так называемый индивидуальный андеррайтинг. При этом осуществляется проверка более детальная и при ее проведении участвуют несколько отдельных служб, входящих в банк — кредитная, юридическая, а также служба безопасности. При проверке информации по клиенту службой безопасности общение с заявителем по кредиту не осуществляется — на основании поданных документов и имеющейся в наличии базы проверяются общие данные о клиенте, который направил заявление, в том числе:

• Достоверность предоставленных справок о доходах (на самом ли деле гражданин имеет такой уровень заработной платы, обращается внимание на платежеспособность клиента). При этом зачастую сумма средств, которую банк будет готов предоставить, рассчитывается не только исходя их стоимости объекта ипотеки, а также с учетом того, чтобы ежемесячный платеж в любом из периодов не превышал 40-50% от официального дохода лица;
• Достоверность сведений о трудоустройстве (является ли заявитель действительно сотрудником определенной фирмы или организации, как он указал в анкете);
• Репутация работодателя (определяется то, насколько положительную репутацию имеет организация, ИП или юридическое лицо, сотрудником которой является гражданин);
• Наличие судимостей у заявителя;

Кредитная история (специалисты банка запрашивают информацию по ней в БКИ, где содержатся данные обо всех историях кредитных взаимоотношений с финансовыми организациями, функционирующими на территории РФ. На решение о выдаче кредита будет влиять присутствие или отсутствие просрочек по оплатам оформляемых ранее займов, их длительность и причины — насколько они были уважительными).

В некоторых банковских организациях, особенно имеющих достаточно разветвленную сеть филиалов и работающих продолжительное время, служба безопасности может формировать собственную базу из клиентов, которые относятся к категории недобросовестных. Такая база содержит данные о кредитной истории, наложенных арестов по счетам (не только в связи с неоплаченными кредитами) и правонарушениях, относящихся к финансовой сфере. При необходимости менеджеры банковской организации могут направлять дополнительные запросы в ПФ России, налоговую службу и прочие госорганизации для получения данных по доходам (в том числе и дополнительным), а также обременениям.

Как осуществляется оценка объекта недвижимости?

После того, как проверена информация по заявителю и оценена его благонадежность, банковская организация проводит оценку непосредственно объекта недвижимости, для покупки которого и подается заявление. В первую очередь определяются показатели, которые для банка являются определяющими — состояние дома, год постройки, состояние отдельной квартиры, наличие факторов, свидетельствующих о ее неликвидности:

• Удаленность от инфраструктуры;
• Отсутствие дорог;
• Необходимость проведения капитального ремонта;
• Аварийное состояние;
• Ветхость строения.

Кроме таких факторов заявитель заказывает независимую оценку объекта, на основании которой принимается решение не только о возможности предоставления средств, но и о том, какую сумму денег организация готова выдать. Зачастую от той величины, которую укажет в отчете оценщик, финансовые организации могут предоставлять ипотеку в размере 70-90%. Очень важно при подаче данных, касающихся как лично себя, так и объекта недвижимости, указывать только действительные данные. Лучше не искажать факты и не предоставлять те сведения, которые не являются действительными, например, когда уровень дохода ниже, чем отражено в справке. С такими клиентами при выявлении фактов обмана банк категорически отказывается работать, только если заявитель не сможет доказать, что имеет место ошибка чисто механического характера.

В какие сроки рассматривают заявление?

В большинстве случаев рассмотрение заявок по оформлению кредита осуществляется достаточно быстро, особенно в тех ситуациях, когда доход заемщика достаточно высокий и все остальные показатели полностью устраивают банковскую организацию — срок может составлять от 1 до 3 дней. Что же касается наиболее длительного периода по вынесению решения, то он, как правило, составляет не более 10 дней и может зависеть от того, каковы обязательные процедуры проверки и насколько велика сумма займа, необходимая к получению. Также несколько увеличивается срок рассмотрения заявления в ситуации, когда для получения кредита необходимо залоговое имущество, поскольку требуется дополнительное рассмотрения всех его характеристик и определение оценочной стоимости.

В некоторых ситуациях заявитель по кредиту имеет возможность несколько ускорить процесс рассмотрения заявки. В частности, рассмотрение возможности на предоставление ипотеки значительно сокращается во времени в том случае, если лицо уже является действующим клиентом банковской организации — имеет в ней зарплатную карточку, оформленные и своевременно погашенные кредиты. В таких случаях большинство необходимой информации уже имеется, кроме того клиент может иметь настолько положительную репутацию, что банки периодически самостоятельно предлагают оформление долгового обязательства. Также сокращается время при предоставлении полного пакета документации (даже тех бумаг, которые являются только желательными к предоставлению), наличии созаемщиков по кредиту и предоставлении залога по стоимости, значительно превышающей величину займа.

Заключение

Таким образом, при проведении оценки возможности предоставления ипотеки необходимо подать заявление и документы, которые запросит финансовая организация. Сама проверка будет состоять из нескольких этапов, первым из которых является отбор на основании данных, предоставленных компьютерной программой. В случае ее прохождения дальнейшее определение возможности предоставления целевого кредита осуществляют сотрудники банка, входящие в состав отдела службы безопасности, кредитного и юридического. После принятия положительного решения на основании стоимости залогового имущества определяют величину суммы, которую банк готов предоставить.