Страхование квартир по ипотеке

Приобретая квартиру по ипотечному договору, заемщики часто сталкиваются с требованием банка о страховании самой недвижимости от риска утраты или повреждения, жизни заемщика и риска утраты права собственности на недвижимость («титул»). Многие молчаливо соглашаются на подключение к такой программе страхования, но мало кто понимает, что на самом деле она из себя представляет.

В данной статье мы рассмотрим: в чем особенности страхования при ипотеке; какие виды страхования квартиры при ипотеке доступны и какие из них обязательны, а какие нет; в чем суть страхования от риска утраты и повреждения; а также дадим алгоритм заключения договора страхования и перечислим какие документы для этого нужны.

Особенности страхования квартир по ипотеке

Согласно гражданского законодательства Федерации, любое страхование при ипотечном кредитовании кроме риска утраты и повреждения объекта недвижимости, является добровольным. Однако, на деле оказывается, что ни один надежный банк не выдаст кредит на покупку квартиры без страхования жизни клиента и «титула» недвижимости. Точнее выдаст, то на совершенно других условиях.

Банки предлагают несколько видов ипотечных программ – одни без дополнительных страховых услуг, другие с ними. При сравнении таких предложений заемщик склоняется к выбору ипотеки с полным «страховым пакетом», так как разница в стоимости достигает до 10% от получаемой суммы кредитования: изменяются кредитные ставки, срок предоставления денежных средств, уменьшается сумма ипотеки. Что же входит в стандартный ипотечный пакет страхования?

Стандартный полис ипотечного страхования предусматривает защиту по следующим категориям рисков:

1. Страхование от риска утраты и повреждения недвижимости - обязательное условие оформления ипотеки, закрепленное на законодательном уровне.
2. Страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика - необязательное условие оформления ипотечного кредита. Стоимость такого полиса зависит от рода деятельности, возраста, пола и состояния здоровья страхователя.
3. Страхование риска утраты права собственности на ипотечную квартиру – покрытие рисков смены собственника. В данном случае подразумевается страхование наследственных квартир от возникновения других наследников, квартиры вторичного рынка от расторжения договоров купли-продажи и т.д.
4. Заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. Также это требование в договор ипотеки может внести и банк.
5. В договор страхования могут быть включены по настоянию банка или по желанию заемщика следующие риски: пожар, повреждения водой, урон от стихийных бедствий, ущерб от третьих лиц, падения предметов, наезда транспорта, аварии и т.д.

Страхование от риска утраты и повреждения ипотечной квартиры

Статья 31 ФЗ «Об ипотеке» прямо указывает на обязанность кредитора застраховать риски утраты или повреждения залоговой квартиры:

«При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.»

Размер компенсации по данному виду страхования не может превышать сумму в один миллион рублей, что, к сожалению, зачастую не соответствует реальной стоимости квартиры, особенно в мегаполисах.

Для получения возмещения при наступлении страхового случая заемщику необходимо предоставить в СК судебное решение о переходе права собственности третьим лицам, которое не оспаривалось в течение одного года.

Порядок заключения договора страхования

Обратиться к страховщику с заявлением о заключении договора страхования ипотечной квартиры может только собственник недвижимости (физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели) или его законный представитель. Помимо заявления необходимо собрать пакет следующих документов:

• паспорт гражданина для физического лица, свидетельство о регистрации для юридического лица и индивидуального предпринимателя;
• идентификационный номер налогоплательщика;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• ипотечный договор.

Иногда страховая компания может потребовать предоставить дополнительные документы, поэтому перед визитом этот вопрос лучше уточнить.

Страховщик может предложить приобрести полис на срок от одного года до десяти лет. Кредитные учреждения, в которые обратится заемщик, в большинстве своем, настаивают на минимальном страховании «титула». Данный срок обусловлен нормой гражданского законодательства, которая устанавливает общий срок исковой давности – 3 года. Однако наиболее надежным станет страхование на 10 лет, так как со стороны третьих лиц возможно обращение в суд с целью продления сроков исковой давности.

Что касается страхования жизни заемщика и рисков утраты или повреждения объекта, то требования к срокам страховки совпадают со сроком ипотечного кредитования. В свою очередь, страхование от пожара, воды, краж и прочего можно заключать на любой срок, если у банка нет особых требований по данному пункту договора.

Стоимость страхового полиса для ипотечной квартиры

Формирование стоимости страхового полиса для квартиры, приобретаемой по ипотеке, происходит с помощью следующих факторов:

• оценочная стоимость объекта недвижимости, его месторасположение, состояние;
• страховой период – чем меньше период, тем дороже полис в перерасчете на один год;
• личность заемщика – пол, возраст, род деятельности, состояние здоровья;
• количество включенных в полис страховых рисков;
• юридическая «чистота» сделки – имеет большое значение для страхования «титула» квартиры и т.д.

В нижеприведенной таблице сравниваются одни из наиболее популярных предложений отечественного страхового рынка в области ипотеки:

Название компании	Стоимость полиса в процентном соотношении от суммы ипотечного кредитования	Особенности предлагаемой программы
«РОСНО»	Жизнь и здоровье заемщика – от 0,19 до 3%. Риск утраты или повреждения квартиры – от 0,12%. Страхование «титула» – от 0,13%.	При досрочном погашении – возврат остатка страховой премии. Возможность рассрочки платежей. Выплата возмещения через пять дней после подачи документов о наступлении страхового случая. Юридическая поддержка судебного разбирательства. Стопроцентное покрытие мелких убытков.
«МАКС»	Комплексное страхование от 0,18%.	Одно из самых выгодных предложений на рынке. Соразмерное уменьшение стоимости страховки по мере ее выплаты. Заключение договора онлайн или в офисе банка. Нет обязательного медицинского осмотра. Имущество страхуется без выезда специалиста для его осмотра.
«Росгосстрах»	Стоимость каждого полиса рассчитывается индивидуально с помощью калькулятора.	Рассрочка платежей без повышения тарифов. Возврат премии при погашении ипотеки ранее установленного срока. Получение полиса непосредственно при оформлении ипотеки.
«Ингосстрах»	Защита только от риска утраты и повреждения объекта ипотеки – от 150 руб. в год. Страховой пакет при ипотечном кредитовании – рассчитывается для каждого клиента индивидуально.	Возможность обязательного страхования рисков утраты или порчи предмета залога отдельно от ипотечного пакета. Свобода выбора валюты страхования. Выплата возмещения через десять дней после подачи документов о наступлении страхового случая.
«Энергогарант»	Стоимость программы ипотечного страхования – от 0,4% до 1,2%.	Обязательный медицинский осмотр для заемщиков старше 40 лет не требуется (при указании хронических заболеваний в анкете). Быстрое рассмотрение заявки клиента. Индивидуальный подход и сотрудничество с большим количеством финансовых учреждений.

Безусловным лидером рынка страховых услуг по ипотечному кредитованию является компания «Росгосстрах», которая заключает 25% всех сделок в России и сотрудничает с большинством крупных банков. Далее идут компании «Allianz» и «Ингосстрах». Однако на рынке есть много удачных предложений от других надежных страховых компаний. Для решения вопроса о страховании квартиры по ипотеке необходимо обратить внимание на рейтинг страховщика, его финансовую устойчивость и реальные отзывы клиентов.