Подводные камни ипотечного кредитования с господдержкой

В последние годы широкую популярность получила программа оформления ипотеки с господдержкой. Но что скрывается за этой программой? В данной статье мы постараемся дать ключевые ответы на вопросы - что представляет собой данная программа, каковы ее плюсы и минусы, и какие банки участвуют в программе ипотечного кредитования?

Особенности ипотеки с господдержкой

Программа государственного софинансирования ипотечного кредитования была создана с целью борьбы с заградительными процентными ставками по ипотечным кредитам, и государственной поддержки семей, имеющих доход на уровне среднего и ниже среднего. Основными участниками данной программы являются крупные государственные банки и Агентство по Ипотечному и Жилищному Кредитованию (АИЖК).

Суть данной программы такова: государство выделяет из Пенсионного фонда финансовые средства банкам - участникам программы ипотечного кредитования, с обязательным требованием оформления ипотечных кредитов по сниженным ставкам. Таким образом, государство поддерживает развитие рынка недвижимости и строительства многоквартирных домов, поскольку одним из условий является именно покупка квартиры в новостройке. Это в свою очередь определяет одно из ключевых условий оформления ипотечного кредита - по льготным условиям может быть куплена не любая недвижимость, а исключительно квартира в многоквартирном доме.

К основным особенностям оформления ипотеки с господдержкой относятся:

• уменьшенная процентная ставка - от 10 до 15% годовых;
• низкая процентная ставка первого взноса - от 20%;
• длительный срок кредитования - до 30 лет, или по достижению пенсионного возраста;
• максимальная сумма кредита в размере 3 млн руб. для регионов, и 8 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга;
• возможность снижения процентной ставки при оплате первого взноса в размере 40-60%;
• отсутствие скрытых комиссий при оформлении кредита;
• возможность использования в качестве взноса имеющуюся недвижимость;
• отсутствие требований к оформлению договора страхования жизни и здоровья;
• возможность получения налогового вычета;
• действие одобренной заявки в течение 4 мес. с момента принятия решения.

К основным же недостаткам этой программы относятся:

• ограниченный выбор банков, участвующих в данной программе;
• высокая ставка первого взноса, достигающая 20%. Не каждый гражданин имеет на руках такую сумму денег, что в свою очередь требует оформления личной недвижимости в качестве залога или оформления потребительского кредита;
• требование страхования жилья, влекущее дополнительные расходы;
• ограниченный выбор жилых объектов - покупка квартир по данной программе допускается исключительно у аккредитованных банком застройщиков, что существенно сужает свободу выбора заемщика.

Таким образом, ипотека с государственной поддержкой подходит не всем. Если кто-то хочет приобрести квартиру в определённом районе или у определенного застройщика, не входящего в реестр аккредитованных застройщиков, то он не сможет подключиться к льготной программе ипотечного кредитования.

Требования к заемщику

К основным требованиям, предъявляемым к заемщику, относятся следующие условия:

1. Возраст - от 21 года до 65 лет.
2. Гражданство России.
3. Наличие прописки в том же регионе, где находится отделение банка.
4. Подтвержденный трудовой стаж - от 1 года на одном месте.
5. Сумма платежей по кредитным обязательствам не должна превышать 45% дохода всех заемщиков (их может быть 3-4, в число которых могут входить супруга, родственники).

Требования к страхованию жизни и здоровья

Одним из требований получения ипотеки с государственной поддержкой является индивидуальное страхование жизни и здоровья. Оформив такую страховку, заемщик может получить более выгодные условия по ипотеке и уменьшить процентную ставку по кредиту. Например, в Сбербанке ставка ипотечного кредитования с оформленным договором страхования жизни составляет 11,4%, без страхования жизни ставка увеличивается до 12,4% годовых.

Средняя стоимость оформления договора страхования жизни по ипотеке составляет 1% от суммы страховой защиты. К примеру, если клиент покупает квартиру за 6 000 000 рублей, а первый взнос составляет 40% от полной суммы, то есть 2 400 000 рублей, то сумма кредита таким образом составит 3 600 000 рублей. Стоимость страхования жизни и здоровья в первый год действия кредита будет составлять 36 000 рублей.

При оформлении договора страхования жизни нужно помнить о том, что хоть оно и является добровольным, от него нельзя отказаться в одностороннем порядке с сохранением первоначальных условий программы. В этом случае банк может применить штрафные санкции к заемщику в виде наложения единоразового штрафа, путем повышения процентных ставок по договору, или же разрывом договора. Если такие условия не пугают заемщика, то он может отказаться от страхования жизни и здоровья с возможностью 100% возврата суммы страхования в 5-дневный срок после заключения договора.

Как бороться с навязыванием страхования жизни

Статья 935 Гражданского Кодекса законодательно запрещает принудительное страхование жизни и здоровья человека. Вместе с тем, индивидуальное страхование является обязательным требованием при оформлении ипотеки с господдержкой. Легально отказаться от страховки, не нарушив условия кредитного договора, заемщик может через год - просто не оплатив ее. В этом случае банк гарантированно поднимет процентную ставку по кредиту на 1-2%, не накладывая дополнительных штрафов. Вместе с тем выгода в этом случае будет не очевидна - переплата за кредит по повышенным процентным ставкам будет выше стоимости кредита, поэтому отказ в ряде случаев просто не целесообразен.

Вместе с тем у заемщика существуют вполне легальные способы снижения платежей по услуге страхования жизни и здоровья. К примеру, он может оформить полис не в страховых компаниях, аккредитованных банком и предлагающих данную услугу по завышенной ставке, а в других компаниях, где ее стоимость значительно ниже.

Банки, участвующие в программе

Ниже перечислены основные банки, участвующие в программе ипотечного кредитования с господдержкой.

1. Банк «Возрождение» (ставка от 11,4%). Данный банк предлагает две программы оформления ипотечного кредита с господдержкой: «Квартира-новостройка 2016» (ставка от 11,4%) и «Квартира 2016» (11,6%). Под действие программы попадают граждане в возрасте от 18 до 65 лет, в том числе военнослужащие.
2. Абсолют банк (ставка 11,45%). Помимо основных требований, описанных выше, банк предъявляет дополнительные требования: наличие регистрации и трудоустройство в районе банка, отсутствие отрицательной кредитной истории, наличие стажа не менее 3-х месяцев. К перечню документов относятся документы на залог.
3. Россельхозбанк (ставка от 11,3%). Требуемый возраст заемщика – от 21 до 65 лет; наличие постоянного стажа не менее 6 месяцев; регистрация заемщика в городе нахождения банка.
4. Транскапиталбанк (ставка от 10,9%). Данный банк предлагает оформление ипотечного кредита сроком от 3 до 25 лет и, по сравнению с другими, имеет более лояльные требования к заемщикам: возраст - от 21 до 75 лет, наличие российского гражданства и стаж от 3 месяцев.
5. Сбербанк России (ставка 11,4% / 12,4%). Повышенная ставка применяется только к заемщикам, отказавшимся от страхования имущества. Возраст заемщика должен быть в пределах от 21 до 75 лет, а стаж на последнем месте работы - не менее 6 месяцев.
6. Промсвязьбанк (ставка от 11%). Банк предлагает оформление договора сроком до 25 лет, и предъявляет стандартные требования к заемщикам: возраст от 21 года до 65 лет, стаж на последнем месте работы - не менее 4 месяцев.
7. АК Барс банк (ставка от 11,8%). Банк предъявляет к заемщикам стандартные требования, описанные выше. При отказе от страхования жизни ставка по кредиту повышается на 2%.
8. ВТБ 24 (ставка 11,4%). Банк предъявляет к заемщикам стандартные требования: возраст заемщика – от 21 года до 70 лет, общий стаж не менее одного года.
9. Райффайзенбанк (ставка 11 – 11,5%). Банк предъявляет к заемщикам стандартные требования.
10. Дельтакредит (ставка 11,95%). Банк предлагает оформление договора сроком от 5 до 25 лет, для заемщиков со стажем от 6 месяцев. Кроме того, под действие программы подпадают индивидуальные предприниматели при подаче налоговой декларации и книги налогоплательщика.
11. Газпромбанк (ставка от 11%). Банк предъявляет к заемщикам стандартные требования: возраст – от 20 до 55 женщинам и 60 - мужчинам. Личное страхование не является необходимым пунктом для оформления договора.
12. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК (ставка от 10,5%). Ставка зависит от суммы первоначального взноса. При оплате 50% и выше установлена ставка 10,75%, от 30% оплаты - ставка 11%, от 20% суммы - ставка 11,25%. Если семья имеет 3 и более детей осуществляется вычет в размере 0,25% годовой ставки (10,5 / 10,75 / 11%). Требования стандартные.

В заключение

Таким образом, можно сделать вывод, что использование ипотеки с государственной поддержкой имеет свои выгоды. Если заемщик согласен на все требования и условия по ипотечному договору, то можно смело идти в банк и оформлять документы, предварительно выбрав самые выгодные условия.