Ипотека или аренда: что выгоднее?

В отличие от ряда стран, в России аренда все еще не считается оптимальным решением квартирного вопроса. Большинство людей воспринимает ее как временный этап на пути к приобретению собственного жилья. Арендные платежи уходят в пустоту, в отличие от выплат по ипотечному кредиту. Последние, хоть и обременительны, ведут к получению собственности, которую можно продать, завещать или подарить. Покупать в кредит или продолжать арендовать — этот вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком, не имеющим собственного жилья.

Расчет затрат

Первое, что придется сделать на пороге принятия важного решения — составить расчет, узнать сколько денег потребуется для покупки собственной недвижимости и насколько взносы в банк окажутся выше ежемесячной арендной платы. Для приблизительного анализа была рассмотрена типовая однокомнатная квартира эконом-класса в Москве. При составлении сводной таблицы учитывалось, что оба варианта начинаются с нуля.

При таких исходных данных ежемесячный расход с приобретением квартиры возрастает почти вдвое. Однако в этом уравнении остается слишком много неизвестных, остановиться на которых стоит подробнее. Размер ежемесячной выплаты является решающим при принятии решения — задумываться об ипотеке можно лишь убедившись, что доходы позволяют гасить взносы. В случае, если аренда съедает основную часть бюджета, идею покупки придется отложить. Начальный взнос необходим в обоих случаях (среди исключений — оформление ипотеки без первоначального взноса).

В случае с арендой ежемесячная выплата умножается на три — 100% комиссия агенту, сама арендная плата и 100% депозит. Это условие не всегда актуально — его размер может быть снижен, а в некоторых случаях и вовсе не обязателен без ухудшения условий. Стандартное условие по ипотеке подразумевает первоначальный взнос — обычно это 10-25% от стоимости квартиры. Банки, предлагающие программы с нулевым первоначальным взносом существуют — при этом клиенты, выбравшие эти условия, будут находиться в зоне риска. Во-первых, такой договор будет заключаться на менее выгодных условиях: более высокая процентная ставка, наличие дополнительных требований. Во-вторых, отсутствие накоплений может означать, что время для вступления в ипотеку еще не пришло — свободных денег не остается, а значит, не будет и подушки безопасности, которая, с учетом длительности выплат, необходима.

Дополнительные расходы — это одна из самых любопытных статей, которую обычно забывают рассмотреть будущие ипотечники. Собственность накладывает на себя обязательства. Крупная сумма денег потребуется сразу после покупки — в отличие от найма, где все затраты по поддержанию помещения, включая и дорогостоящий ремонт, ложатся на плечи владельца, теперь в бюджет придется внести и эту статью расходов. В полном объеме будут оплачиваться и коммунальные платежи, а не только фактически потребляемые вода и электроэнергия. Не стоит забывать и о налогах. Мягкое налоговое законодательство заставляет не принимать эту статью расходов всерьез, чаще всего при взвешивании «за» и «против» обязательное налоговое бремя не считается минусом. Но в настоящее время тенденция меняется — с переходом от расчета со стоимости по БТИ на кадастровую, налог перестает быть символической выплатой. При этом собственники не только ощутили всю серьезность новых платежных квитанций, но и предупреждены, что в дальнейшем эта статья перестанет субсидироваться и будет лишь увеличиваться.

Ощутимой статьей расходов становится переплата. Высокая процентная ставка за 15 лет увеличивает стоимость квартиры вдвое. Глядя на эти цифры, многие отказываются от идеи ипотеки — покупать с двойной накруткой обидно. При этом упускается из вида важная деталь — арендная плата вовсе не является фиксированной, хотя в некоторые годы она может даже подешеветь, за 15 лет ее стоимость обязательно возрастет. В этом сыграет свою роль не только экономическая ситуация в конкретном регионе, но и общемировая инфляция: постепенная девальвация национальных валют — явление естественное и обязательное. С учетом этого ипотечники могут оказаться в выигрыше, поскольку их платеж зафиксирован на все 15 лет, и при росте доходов эта выплата будет съедать все меньшую долю от общего бюджета.

Плюсы и минусы

Помимо денежных расчетов, рассмотреть придется и другие факторы. И в первую очередь это риски. Принято считать, что при аренде человек остается ни с чем, зато в случае с ипотекой наградой станет недвижимость в собственности. Это является самым жирным минусом «жизни в гостях». Но и ипотека не всегда гарантирует бонус в виде собственности — рынок жилья нестабилен, так же как и экономика. При падающих доходах и проседающем рынке ситуация для заемщика становится критической — невозможность производить дальнейшие выплаты вынуждают его к продаже, а резко упавшие цены не позволяют получить хотя бы разницу между долгом и стоимостью квартиры. При такой ситуации человек теряет и сумму первоначального взноса, и крышу над головой, а в самых сложных случаях остается еще и должен банку — высокая процентная ставка играет свою негативную роль.

Большую роль играет психологический фактор. Оба варианта тяжелы для нервной системы — арендатор не уверен в завтрашнем дне, не чувствует жилье своим и зависим от обстоятельств и даже настроения владельца. Но и покупатель не может спать крепко — он впадает в зависимость от работодателя и экономических кризисов. Отсутствие собственности становится причиной неврозов и у тех, и у других, при этом ипотечник еще и подгоняет время, откладывая настоящую жизнь на момент полного погашения долга.

Современный ритм жизни заставляет учитывать и фактор мобильности. Арендатор всегда может выбрать жилье рядом с работой, экономя при этом на транспортных расходах. При получении более выгодного предложения по работе, он легко переедет в другой район или город. При снижении доходов наниматель ухудшит свои жилищные условия, но сможет сэкономить на величине платежей. Мобильность и независимость способствует развитию, должник же не всегда использует свое бремя как мотивацию к карьерному росту и часто стагнирует, опасаясь перемен и нуждаясь в стабильности.

Когда выгодна ипотека?

Ипотечное кредитование как способ обзавестись собственным жильем подходит не каждому. Успешное завершение выплат зависит и от экономических факторов, и от индивидуальных условий жизни и трудовой деятельности. Спрогнозировать развитие или спад в экономике на 15 или более лет вперед рядовому гражданину фактически невозможно, но некоторые моменты показывают, что время для ипотеки настало:

• Дно кризиса. Покупатели и продавцы реагируют на кризисные изменения медленнее, чем происходят ключевые события, влияющие на рынки. Важно успеть принять решение в момент, когда цены на недвижимость минимальны, но тенденция к общему росту экономики и выходу из кризиса уже намечена;
• Востребованность. Высокий уровень зарплаты является худшим показателем готовности к займу, нежели наличие перспективной специальности. Если доходы велики, и при этом ожидается повышение по службе, от траты денег на аренду лучше отказаться в пользу ипотеки. При этом карьерные возможности следует рассматривать шире, чем в рамках одной компании — профессия должна быть востребована на общем рынке труда;
• Возраст и семейное положение. Для банков наиболее перспективными клиентами являются люди 30-40 лет. И этот выбор не случаен — к этому возрасту этап стажировок уже позади, а впереди гарантированный рост доходов и продвижение по карьерной лестнице. Часть супружеских пар к этому возрасту успевает пройти этап ухода за детьми, и заемщика может подстраховать второй работающий партнер;
• Инфляция. Рост цен не всегда является однозначно отрицательным фактором. Для нормально развивающейся экономики инфляция несет с собой и рост доходов населения. В этом случае ипотека окажется выгодной — квартира будет куплена по более низкой стоимости, чем спустя десятилетие, и окажется более удачным вложением, чем денежные накопления, которые будут обесцениваться с каждым годом;
• Минимальная разница между арендной платой и ежемесячной выплатой долга. Рынок неравномерен, и в некоторых областях разница между двумя этими величинами оказывается минимальной. В регионах, где стоимость жилья низкая, а арендная ставка высокая, ипотека будет обоснована.

Помимо перечисленных факторов, хорошим моментом для ипотеки могут стать и новые условия от банков. Снижение ключевой ставки позволяет снизить и проценты по займам, делая их более приемлемыми. Неслучайно 2017 и начало 2018 года ознаменовалось ипотечным бумом — всего за пару лет взлетевшие в середине 2014 года ставки снизились сразу на 2 пункта. Но здесь потребуется наблюдательность и интуиция — важно не вступать в ипотеку раньше времени, а дождаться дальнейшего снижения. После уменьшения процентов обычно наступает период стабильности — это время идеально подходит для покупки.

Когда выгодна аренда?

Попытка собрать все силы для последнего рывка или прыгнуть выше головы ради отказа от аренды не всегда является верной стратегией. Высокий доход не всегда становится поводом для вступления в кредитные обязательства. Если большая его часть после вычета всех расходов остается свободной, стоит начать делать накопления. Для максимальной эффективности их можно разделить на валютные и рублевые, используя накопительные процентные вклады.

Не стоит оформлять ипотеку во время дефляции. Классический антипод инфляции встречается довольно редко, но при стагнирующей экономике этот процесс охватывает некоторые рынки. Недвижимость в период спада начинает дешеветь, при этом этот период может занять несколько лет. При возможности регулярно пополнять свои сбережения, дефляция позволит приобрести жилье без ипотеки — во время спада часть собственников, поддавшись паническим настроениям и не желая нести дополнительные траты по налогам, избавляется от лишних метров с большим дисконтом.

Не стоит оформлять ипотеку ради увеличения или улучшения жилплощади. Законы на рынке аренды отличаются от рынка продаж. Получить в распоряжение дополнительные метры или комнаты можно в некоторых случаях за те же деньги, сменив район, или с небольшой доплатой. Если здесь разговор идет о нескольких тысячах рублей, то при покупке разница в метраже или количестве комнат выльется уже в миллионы. К этой разнице добавится еще и переплата из-за высоких процентов, а значит, доход для спокойного погашения долга должен увеличиться в разы. Арендатор же относительно бескровно может позволить себе переезд в более просторную или комфортабельную квартиру.

Заключение

Мечты о собственном доме заставляют людей действовать опрометчиво. Трезвое оценивание ситуации и собственных возможностей избавляет от рисков навсегда испортить свою кредитную историю, или остаться в должниках, так и не приобретя квадратных метров. Если крупные банки отказывают один за другим, а денег не хватает даже на первоначальный взнос, вступление в долговые обязательства будет опасным. Такой заемщик вынужден прибегать к потребительскому кредиту для первоначального взноса и идти на крайне невыгодные условия от мелких банков, согласившихся предоставить заем неблагонадежному клиенту. С огромной долей вероятности этот шаг приведет к невозможности своевременного погашения долга с полной потерей залога.