Самые выгодные ипотечные программы и как их выбрать?

Приобретение собственной недвижимости дело не только приятное, но и сопряженное с некоторыми трудностями. Особенно важно уделить внимание деталям, приобретая квартиру или дом по договору ипотечного кредитования, поскольку выполнение таких обязательств может затянуться на несколько десятилетий. Далее в статье будут рассмотрены базовые параметры ипотечного договора, возможные «подводные камни» для заемщика, приведены примеры актуальных программ ипотечного кредитования, учитывающие интересы различных категорий покупателей.

Как выбирать ипотеку?

Прежде чем обращаться в банк за ипотекой, следует реально оценить свои финансовые возможности в настоящий момент и на перспективу. Экономисты сходятся во мнении, что оптимальными являются платежи, не превышающие 30% семейного бюджета. Если планируется отдавать от 30 до 50%, то риски значительно возрастают. Платежи свыше 50% с высокой долей вероятности приведут к банкротству и потере имущества. Банки предлагают кредиты не только в национальной валюте, но и в иностранной. Соглашаться на такое предложение, даже если ставка по кредиту меньше, следует только в том случае, если имеется доход в валюте кредита. В противном случае, колебание курса может серьезно подорвать финансовые возможности заемщика.

Как правило, если заемщик является участником зарплатного проекта в каком либо банке, то это облегчает процесс получения кредита по льготным ставкам.

С помощью кредитных онлайн-калькуляторов следует прикинуть, какую сумму целесообразно запрашивать у банка. Для этого в параметрах задается величина ежемесячного платежа, размер первоначального взноса, указывается банковская ставка (фактическая ставка по договору зачастую оказывается выше на 1-2% той, что указана в рекламе). Добавив ожидаемое время платежей можно получить примерную сумму ипотеки. Сверхдлительный срок (более 20 лет) чреват фундаментальными изменениями в платежеспособности, которые не всегда могут оказаться приятными, поэтому лучше рассчитывать на более короткие сроки погашения.

Подводные камни

Выбирая программу кредитования, заемщик обращает наибольшее внимание на величину процентной ставки, в то время как существуют иные важные параметры. В стоимость ипотеки войдет сумма оценки имущества (банк может потребовать, чтобы ее проводила конкретная организация), страхование. Банк может настаивать на страховании жизни заемщика, права собственности, рисков утраты имущества и иных рисков. Размер страховых взносов может составлять до 1,5-2% от суммы кредита, что автоматически увеличивает размер платежей.

Риск для клиента представляют договоры с «плавающей» процентной ставкой. Даже если на момент подписания размер ее существенно ниже средних по рынку, фактически, банк в любой момент вправе ее пересмотреть, как правило, в сторону увеличения. Насторожить заемщика должны такие фразы в договоре как «изменение конъюнктуры рынка» или иные столь же обтекаемые положения. Покупатель имеет право требовать изменений формулировок или отдельных пунктов договора, как полноправный участник двусторонней сделки. Согласится ли банк на изменения — зависит от многих обстоятельств, включая клиентоориентированность и честность.

Внимательно следует отнестись к пунктам, посвященным досрочному погашению, отсрочкам платежа, неустойкам, штрафным санкциям. Несмотря на законодательное регулирование данного вопроса, некоторые недобросовестные кредиторы настаивают на уплате дополнительных денег при досрочном погашении кредита. Правомерность такого договора может быть обжалована в суде.

Согласно законодательству, покупатель недвижимости имеет право сдавать его в аренду, если это оговорено в договоре на ипотеку. В противном случае, банк, если ему станет известно о такой деятельности клиента, может применить штрафные санкции. При легальной арендной деятельности размер выплат по ипотеке увеличивается по сравнению с выплатами при использовании жилья для собственных нужд. В течении срока ипотеки нельзя будет переоформить квартиру как нежилое помещение. Это следует учитывать, если приобретается помещение, которое планируется использовать в коммерческих целях. При необходимости перепланировки квартиры соответствующий проект должен быть согласован с банком, страховой компанией, контролирующими органами.

Анализ вариантов кредитования в разных банках

Программ ипотечного кредитования на банковском рынке огромное множество. Отдельным пунктом идут льготные кредитные программы для молодых семей, военнослужащих и некоторых иных категорий граждан. Во многих случаях пониженная ставка сохраняется, если сохраняется основание для льготы. В таблице ниже проанализированы некоторые актуальные предложения российских банков для заемщиков, не обладающих правом на льготы.

На рынке банковских услуг присутствуют программы, которые учитывают различные возможности потенциальных клиентов. При большей ставке — не требуется первоначальный взнос, при подтверждении дохода и увеличенном первоначальном взносе — продлевается срок кредита и снижается ставка по нему. Соответственно, чем меньше доказательств (в виде документов) платежеспособности заемщика, тем жестче будут условия кредитования и тем выше будет ставка по ипотеке.

Заключение

Ипотечное кредитование при внимательном отношении к условиям договора и строгом соблюдении финансовой дисциплины позволяет получить свое жилье, не дожидаясь момента накопления нужной денежной суммы. Современный финансовый рынок предлагает большое количество ипотечных программ, ориентированных на самый различный круг потенциальных клиентов. Чтобы не потерять квартиру при внезапных ухудшениях финансового положения, необходимо планировать денежные резервы и внимательно относиться к выполнению обязательств перед банком.