Отказ в рефинансировании — возможные причины отказа

Рефинансирование позволяет заемщику получить новый кредит взамен старого (одного или нескольких) на более приемлемых условиях. Так, может быть снижена процентная ставка по кредиту, увеличен срок кредитования, уменьшены ежемесячные платежи и другое. Но всегда ли банк соглашается с рефинансированием ипотечного кредита? На каких этапах он может отказать заемщику? Что может послужить причиной отказа? Что делать заемщику, если его заявка на рефинансирование была отвергнута?

Почему отклоняют заявку на перекредитование?

Несмотря на то, что у клиента уже есть действующий кредит, при подаче запроса на рефинансирование он должен пройти стандартную процедуру проверки со стороны банка. За время, прошедшее с заключения предыдущего договора, мог измениться его заработок или могла ухудшиться кредитная история. Среди основных причин отказа на этапе рассмотрения заявки выделяют следующие:

• Плохая кредитная история. У каждого банка свои требования к кредитной истории заемщика, но некоторые из них могут отказать в рефинансировании, если у клиента будет хотя бы одна просрочка ежемесячного платежа по предыдущим займам. Если по этой причине на рефинансирование не соглашается ни один банк, заемщику необходимо ее исправить. Можно взять несколько микрозаймов в МФО, которые не проверяют кредитную историю, и вовремя их погасить;
• Обращение в тот же банк, где выдан ипотечный кредит. Как правило, рефинансирование ипотеки подразумевает снижение процентной ставки по кредиту. Значит, в случае перекредитования своего же кредита, банк потеряет определенную часть прибыли, на что он не готов согласиться. Выход из ситуации — обращение за рефинансированием в другую кредитную организацию;
• Размер остатка по ипотеке не соответствует максимальному (минимальному) порогу рефинансирования. Так, Сбербанк рефинансирует кредиты на сумму от 500 000 до 5 000 000 рублей;
• Ипотека была оформлена менее полугода назад. По условиям ипотечного кредитования, нельзя досрочно погасить заем в первые 6 месяцев. А значит, в течение этого времени нельзя и рефинансировать кредит;
• Возраст заемщика не соответствует требованиям банка. Кредитные организации предпочитают не предоставлять кредит гражданам, которые уже вышли на пенсию или достигли определенного возраста;
• Для погашения ипотечного кредита был использован материнский капитал. Только некоторые банки (Уралсиб, Райффайзенбанк и Примсоцбанк) готовы рефинансировать займы, для погашения которых использовался материнский капитал, так как таковое использование означает, что родители должны наделить своих детей долями в приобретаемом имуществе. А значит, квартира будет принадлежать не только заемщику, но и его детям;
• Развод. Если супруги выступали в качестве созаемщиков при ипотечном кредитовании, их развод может стать причиной отказа;
• Недостаточный уровень доходов. Если после выплаты ежемесячных взносов у заемщика будет оставаться менее 40% его заработной платы, то согласие банка не получить. Некоторые учреждения могут отказать, если у заемщика будет оставаться менее 60% от заработной платы (зависит от общего размера зарплаты и установленного в регионе бюджета прожиточного минимума);
• Несоответствие реальных данных и данных, указанных в анкете. Банк может перезвонить работодателю заемщика и поинтересоваться его доходами, стажем. Но в большинстве случаев данный пункт теряет актуальность, так как при рефинансировании ипотечных кредитов банк запрашивает у заемщика официальные справки.

Еще одна возможная причина отказа заключается в ошибках, допущенных при составлении справок, заказанных банком. В данном случае проблема решается простым переоформлением документов в соответствии с требованиями, установленными заимодателем. Помимо прочего, кредитная организация оставляет за собой право отказа в выдаче займа без объяснения причин. Например, кредитный менеджер ответственный за рассмотрение заявки, посчитает заемщика неблагонадежным, хотя официального подтверждения такой неблагонадежности не будет.

Этап проверки объекта залога

Ипотечное кредитование в любом из случаев подразумевает наличие объекта залога, коим является недвижимость. После предварительного одобрения заявки на рефинансирование, банку необходимо проверить состояние дома (квартиры), которые будут предоставлены заемщиком в залог. Проверка производится по нескольким направлениям: оценка рыночной стоимости, проверка документов, проверка наличия ограничений. Причинами отказа в рефинансировании на данном этапе могут стать:

• Незаконная перепланировка жилья. Незаконная перепланировка означает проблемы с документацией на квартиру. А значит, в случае если банк взыщет объект залога, ему будет сложно его продать и возместить собственные убытки;
• Падение рыночной стоимости. При оценке банк всегда обращает внимание на соотношение кредит-залог. Сумма кредита не должна превышать 80-90% (в зависимости от банка) стоимости залога. Так, если после оформления первоначальной ипотеки и приобретения жилья, недвижимость упала в цене, банк может отказать в рефинансировании, если запрашиваемая сумма перекредитования более 90% стоимости недвижимости.

Препятствием на пути к получению рефинансирования могут быть также и иные проблемы с документами. Например, сделка купли-продажи могла быть оформлена с нарушением действующего законодательства. Значит, у заемщика могут возникнуть проблемы с правом собственности на жилье, и он находится под угрозой потери недвижимости. А если недвижимость будет изъята и передана иному лицу, она автоматически перестает объектом залога, что ставит под угрозу своевременность погашения кредита.

Заключение

Одна из основных задач банка — грамотная организация процесса управления кредитными рисками. Перед выдачей займа (в том числе и на рефинансирование ипотечного кредита) заимодатель тщательно проверяет благонадежность и платежеспособность клиента и только после этого примет решение об одобрении (неодобрении) заявки на рефинансировании. При этом банк может отказать своему клиенту в перекредитовании даже без объяснения причин.