Рефинансирование ипотечных кредитов

В 2018 году участники банковского рынка обсуждают возможность отказа от рефинансирования потребительских кредитов и ипотек. Такой подход обусловлен тем, что в перспективе все банки будут переходить на плавающие ставки, то есть пропорционально снижать тарифы по кредитам в зависимости от ключевой ставки Центробанка. Таким образом, процедура рефинансирования станет неактуальной, банки будут осуществлять только реструктуризацию, что станет выгодно и учреждениям и заемщикам. Однако пока эти инициативы только обсуждаются, у граждан с чрезмерно высокими ставками по ипотеке есть только один оптимальный путь — рефинансирование. Что это такое и какова процедура переоформления ипотеки? Какие требования банки выдвигают к заемщикам и недвижимости? На эти и другие вопросы ответим в данной статье.

Является ли перекредитование выгодным?

Процедура рефинансирования ипотеки направлена на смену условий кредитования. Обычно она осуществляется в случаях, когда клиент банка недоволен текущими условиями (процентной ставкой, сроком, размером ежемесячного платежа и другим). В зависимости от финансового положения и личных предпочтений заемщик может выбрать программу перекредитования в том же банке, где оформлена ипотека или в любом другом. Такая процедура может быть выгодна по ряду причин, в том числе при наличии процентной ставки ниже на 2% и более, отсутствии комиссий, сборов, взносов по страхованию, переводе ипотеки в зарплатный банк, переводе кредита в национальную валюту.

Во всех остальных случаях такая процедура может быть малопривлекательной, поэтому необходимо просчитать и проанализировать все заранее. Стоить запомнить, что не всегда более низкие ставки по займу будут означать экономию и уменьшение конечной суммы переплаты. Она может стать равнозначной или увеличенной за счет новых сборов, комиссий банка за проведение операций и так далее. А пока оформляются документы на перекредитование держатель действующего ипотечного займа может повысить процентную ставку (если такое предусмотрено положениями договора).

Условия и требования к заемщику

Ошибочно будет предполагать, что для процедуры рефинансирования банк выдвигает никаких особенных требований к клиенту или недвижимости. Точно также заемщик должен будет подтвердить факт своей платежеспособности, предоставив соответствующие документы (2-НДФЛ, справку по форме банка и другое). Возраст заемщика также ограничен — минимальный порог 21 год (в некоторых учреждениях может быть 18 лет), максимальный — 65 лет (возраст на момент полного погашения кредита). Стаж работы не может быть меньше 3 месяцев на последнем месте работы, а общий трудовой — минимум 1 год. Кроме этих основополагающих факторов, будет проверена репутация заемщика, его кредитная история и так далее (в зависимости от политики кредитной организации). Основными условия рефинансирования при этом будут:

• Фиксированная процентная ставка;
• Срок кредитования до 30 лет;
• Максимальный размер ипотеки до 30 000 000 рублей (сумма может меняться в зависимости от банка);
• Обязательный залог в виде ипотечной или имеющейся в собственности недвижимости;
• Увеличение процентной ставки при отказе от страхования жизни, здоровья, трудоспособности;
• Комиссии и штрафные санкции за просроченные выплаты (размер варьируется);
• Аннуитетные платежи;
• Возможность досрочного или частично-досрочного погашения ипотеки.

В зависимости от политики конкретного банковского учреждения условия могут незначительно меняться, например, вместо фиксированной ставки может быть предложена плавающая (она зависит от финансово-экономического состояния в стране и мире), вместо аннуитетов могут быть предложены дифференцированные платежи (уменьшающиеся с каждым месяцем) и так далее. В чем все банки схожи, так в отказе кредитовать и принимать в залог деревянные дома (строения, конструкции) и квартиры без коммуникаций, технически и физически изношенные.

Особенности процедуры

Перед тем, как обращаться в банк с заявлением о рефинансировании, необходимо удостовериться, что соблюдены требования к текущему ипотечному кредиту. Заемщик должен выплачивать его без просрочек и штрафных санкций по меньшей мере 1 год (в некоторых учреждениях нижняя отметка составляет 2 года). К такому кредиту не должны быть применены процедуры реструктуризации и отсрочки платежей, соответственно действующих просрочек быть тоже не должно (хотя многие банки, по сути, закрывают на это глаза и осуществляют перекредитование с просрочками по выплатам). Если напротив всех требований можно поставить «галочку», то можно приступать к оформлению самой процедуры. Для этого необходимо:

• Обратиться в выбранный банк, который оценит свои риски (процедура андеррайтинга) и даст предварительное согласие;
• Собрать пакет требуемых документов. А именно:
  • паспорт заемщика, документы, удостоверяющие личность созаемщика (созаемщиков);
  • свидетельство о браке / разводе;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из ЕГРП;
  • техпаспорт (кадастровый паспорт);
  • другие документы по требованию банка, касающиеся предмета залога (то есть квартиры, дома, земельного участка);
  • военный билет (для мужчин до 27 лет);
  • копия трудовой книжки;
  • 2-НДФЛ (или справка по форме банка);
  • копия трудового договора;
  • иные документы, подтверждающие трудоустроенность или наличие дополнительного дохода;
  • справка из банка по действующему ипотечному кредиту;
  • кредитный договор;
  • график платежей по текущей ипотеке.
• Уведомить банк-держатель залога о досрочном погашении ипотеки в случае положительного решения о рефинансировании;
• Получить безналичным путем денежные средства и погасить первоначальный долг (банк самостоятельно перечисляет деньги на кредитный счет);
• Получить справку об отсутствии обязательств перед первым банком после снятия обременения с недвижимости;
• Передать жилье в залог второму кредитору;
• Выплачивать ипотеку в соответствии с новым графиком платежей.

Обычно банк, рефинансирующий ипотеку, изучает документы в течение рабочей недели (иногда быстрее). Положительное решение действительно в течение 4 месяцев, поэтому заемщик может еще несколько раз обдумать верность своих решений о переходе на другие условия кредитования. Сама процедура не кажется сложной и невыполнимой, однако момент передачи залога обусловлен оформление большого количества документов, и на этот период (максимум до 4 месяцев) для заемщика будет действовать повышенная ставка по ипотеке (не более, чем на 2%).

Предложения банков в 2018 году

Практически все крупные и средние банковские учреждения предлагают гражданам такой кредитный продукт, как «Рефинансирование». Условия кредитования и требования к заемщикам и недвижимости различаются незначительно. Тем не менее из того многообразия, которое существует на банковском рынке, можно выбрать наиболее выгодный вариант. Действующие в 2018 году предложения о рефинансировании представлены в таблице ниже.

Каждый банк осуществляет индивидуальный подход к рассмотрению заявки на рефинансирование ипотеки, поэтому если в одном учреждении было отказано, то не факт, что в другом последует такая же реакция. Стоит также отметить, что согласие первоначального кредитора для осуществления этой процедуры не требуется, важным моментом является лишь наличие штрафных санкций за досрочное погашение ипотеки (о них обязательно должно быть указано в договоре, а если такой нормы не предусмотрено, то банк не вправе взимать с заемщика дополнительные комиссии).

Заключение

Таким образом, при выборе банка для рефинансирования действующей ипотеки, необходимо внимательно ознакомиться с условия и рассчитать будет ли выгоден переход из одного банка в другой (при условии кредитования в одном и том же банке — будет ли переход финансово выгодным). Такой расчет можно произвести самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов на официальных сайтах банков или обратиться к кредитному менеджеру. Если после расчета выяснится, что при перекредитовании получится значительно сэкономить средства, то сомнений, скорее всего, не останется.