Что лучше при ипотеке: продажа или рефинансирование?

Приобретение ипотечной квартиры иногда сопряжено с ситуациями, когда по определенным причинам у заемщика отсутствует возможность выплачивать платежи, установленные договором займа. Тогда вполне закономерно перед клиентом финансовой организации встает вопрос выбора дальнейших действий. В качестве возможных вариантов могут использоваться два — реализация квартиры и погашение долга перед банком или же попытка рефинансировать имеющийся долг с целью создания более мягких условий и обеспечением возможности его дальнейшего погашения.

Возможность продажи и выгода от такого действия

Многие должники полагают, что в связи с тем, что на ипотечную квартиру наложено обременение, реализовать ее нельзя, однако существует несколько вполне законных способов ее отчуждения, в результате которых заемщик имеет возможность еще получить дополнительную прибыль. В первом случае потребуется найти покупателя на недвижимость, обязательно предупредить его о том, что квартира на данный момент имеет обременение, поскольку не всех устроит оформление документов в течение длительного времени. Далее происходит следующее:

1. Составляется договор купли-продажи, который предоставляется в банковскую организацию с одновременной подачей заявления на досрочное погашение обязательства.
2. Подписывается окончательный договор с покупателем.
3. Открывается депозитарная ячейка, на которую новый владелец кладет необходимое количество средств для погашения обязательства.
4. Снимается обременение и бывший собственник получает оставшиеся средства за проданную квартиру.

Другим способом продажи является переоформление долгового обязательства на нового собственника. При этом текущий владелец получает на руки сумму средств (по договоренности покупателем), а вся оставшаяся часть долга переводится уже на нового владельца. В большинстве случаев оформлением необходимой документации занимается новый собственник недвижимости, после чего все права на жилье вместе с текущим обязательством переходят на него. Выгода продавца заключается в получении определенной суммы средств и избавлении от непогашенного кредита.

Третьим вариантом реализации квартиры, который в большей мере является выгодным для покупателя, является предварительное рефинансирование кредитной линии, а уже затем новый собственник передает текущему заемщику оговоренную сумму средств и принимает на себя оставшуюся часть обязательства. Как вариант можно оформить рефинансирование уже после передачи прав на квартиру, но такое действие согласно правилам возможно осуществить только через два месяца с момента перехода прав собственности. Если реализация жилой площади осуществляется с предварительным рефинансированием со стороны текущего собственника, то на него ложатся расходы по переоформлению кредита, хотя при устраивающей его цене продажи сумма средств, вырученная от реализации имущества, может покрыть их. Несмотря на то, что посредством реализации жилья заемщик полностью снимает с себя текущее обременение и в большинстве случаев получает ту сумму средств, которую он потратил на выплату обязательства, все же он лишается объекта недвижимости. С другой стороны, ничто не препятствует оформлению новой ипотеки или покупке жилья при наличии необходимой суммы средств без кредита.

Возможность перекредитования

Иногда наиболее выгодным вариантом для заемщика, в результате которого он получает возможность экономии средств, является перекредитование или рефинансирование текущего долгового обязательства. В такой ситуации собственник имеет возможность изменить условия погашения имеющегося обязательства путем изменения условий текущих выплат. Как правило, в результате таких действий сокращается обязательная сумма ежемесячного платежа и, как следствие, для должника становится менее обременительной выплата по кредиту.

Кроме сравнения общей переплаты в случае первоначального кредита и вновь оформляемого заемщику необходимо также учитывать те расходы, которые будут иметь место — переоформление свидетельства на право собственности, проведение новой оценки объекта недвижимости, прочие расходы, связанные с оформлением нового кредита. Зачастую к такому действию прибегают те должники, которых полностью устраивает имеющийся объект недвижимости, но они слегка затруднены в средствах на его погашение или же желают избежать переплат и оформить ипотеку с более выгодными условиями.

Заключение

Таким образом, при погашении ипотечного кредита заемщик при наличии необходимости может реализовать объект недвижимости или рефинансировать действующий займ. При продаже квартиры стоит учитывать, что если она находится под обременением, как происходит в большинстве случаев, потребуется или полностью погасить имеющееся обязательство или перевести кредит на нового владельца квартиры. В случае же рефинансирования очень важно заранее просчитать все расходы по переоформлению и только после этого определять, будет ли выгодно заключение нового ипотечного договора.