Нюансы ипотечного страхования новостроек

Оформление в ипотеку квартиры в новостройке и вторичной недвижимости проводится по идентичному сценарию. В обеих ситуациях возникает вопрос о необходимости страхования. Покупка жилья в новостройке обойдется для покупателей дешевле, особенно, если оно находится на нулевом цикле строительства. Нормативно-правовые источники, регулирующие ипотечную операцию, определяют обязательным условием для возможности ее реализации только наличие предмета залога. Поскольку квартира в новостройке не имеет статуса предмета собственности, то вопрос о необходимости его страхования не рассматривается. Для обеспечения банка гарантией возврата предоставленных в кредит денежных средств, оформляется страхование жизни, здоровья и трудоспособности заемщика в пользу банковского учреждения. Закон не определяет такой вид страховки обязательным, однако финансовые учреждения без него не выдадут кредит, поскольку стремятся минимизировать свои риски.

Каковы особенности?

Главным фактором, определяющим порядок оформления ипотечного кредитования, предметом которого является квартира в строящемся доме, является стадия строительства, актуальная на момент составления документов по сделке. Обязательно оформление страховки, предметом которой являются недвижимость или ее конструктив, здоровье и жизнь заемщика, а также право собственности на жилье. Страховые компании и банковские учреждения стремятся увеличить свою доходность и при этом минимизировать риски сотрудничества с клиентами. По этой причине перед заключением сделки, они тщательно изучают объект и оформляют на него страховку.

Стоимость конструктива соответствует 0,3% от цены недвижимости. При покупке недостроя в кредит, банк вправе требовать от заемщика застраховать не только недвижимость в целом и связанные с ней риски, но и определенные части жилища, такие как окна, двери и другие отдельные фрагменты. По этой причине расходы на приобретение недостроенного объекта могут быть увеличены за счет необходимости дополнительного страхования.

При покупке квартиры в новостройке, находящейся на нулевом уровне, от заемщика не будут требовать страхования конструктивных элементов, поскольку на момент оформления ипотеки, они отсутствуют. Для такого приобретения займодатель требует только страховку жизни страхователя. Поэтому расходы на ипотечное страхование буду значительно снижены. Они будут соответствовать от 0,2 до 1,5% от стоимости приобретения. На выбор величины процента оказывают влияние возраст заемщика, уровень его доходов и вид деятельности.

Виды страховых договоров

Страховой договор на объект ипотеки в строящемся доме оформляется в два этапа. На момент сделки покупки недвижимости в новостройке страхуется только жизнь заемщика, что актуально при отсутствии конструктивных возведений. В процессе строительных работ в страховую программу включается дополнительный продукт, направленный на страхование имущества. При приобретении квартиры в ипотеку возможно два сценария страховых отношений, за счет оформления:

• Комбинированного договора, в котором включены оба вида страхования;
• Отдельных соглашений, оформляемых по мере необходимости;
• Отдельных договоров, составляемых единовременно, но действие каждого активируется при определенных обстоятельствах.

По каждому договору выгодоприобретателем является кредитная организация. Страхователь может быть заинтересованным в выплате лицом при условии погашения остатка задолженности по ипотеке из средств страхового возмещения. Для комбинированного договора каждая часть его положений будет действовать только после получения страхователем права собственности на ипотечное приобретение, что должно быть оформлено дополнительным соглашением.

Особенности страхования дольщиков

Для приобретения в кредит недвижимости, не введенной на момент оформления сделки в эксплуатацию, характерно дополнительное страхование рисков, выраженных в невозврате вложенных в строительство средств. Такой вид страхования относится к категории добровольного. Он актуален при покупке объекта новостройки на ранней стадии строительства. Поскольку объектом страхового продукта является не недвижимость, а личные денежные средства заемщика, то он не является обязательным, поскольку не преследует интересы третьих лиц, а минимизирует риски страхователя. Продукт не популярен, поскольку приобретатели в первую очередь стремятся выполнить требования субъектов, от которых зависит решение о выделение средств на покупку, и сэкономить на остальных статьях расхода.

Тарифы ипотечного страхования не отличаются от аналогичных параметров, характерных для классических вариантов страховых услуг. Расценки на страховку от финансовых рисков зависят от рейтинга застройщика, являющегося продавцом недвижимости, а также от стадии строительства, на котором находится объект в момент заключения сделки.

Страховка рисков невозврата инвестированных в строительство средств не входит в базовый пакет. При желании защитить свои права заемщику необходимо обсудить со страховщиком вопрос о включении услуги в комплексный продукт. Ввиду участившихся случаев недобросовестного выполнения обязательств застройщиками, увеличения количества дольщиков, права которых были ущемлены и масштабности нарушений в этой сфере, тариф по этому виду риска отличается повышенными параметрами.

Заключение

Страхование ипотечной новостройки отличается от страхования вторичного жилья, приобретенного в кредит. При покупке квартиры в доме, находящемся на нулевой стадии строительства, заемщику придется страховать только собственную жизнь и здоровье. Поскольку на момент заключения сделки дом еще не достроен, то ее предметом является абстракция, что приравнивает такой кредит к целевой финансовой заемной помощи. Отсутствие прав собственности на объект свидетельствует о невозможности страхования имущества, которое фактически отсутствует. Страховка конструктивных элементов не позволяет защитить риски банка. Поскольку право собственности возникает через несколько месяцев после сдачи дома госкомиссии, то страховое оформление квартиры возможно только после получения заемщиком права владения в случае, если им на этот период еще не выплачена ипотека.