Ипотека при разводе — как делить квартиру?

По данным статистики распадается примерно половина заключенных браков. Нередки случаи, когда кроме простого имущества требуется разделить недвижимость, находящуюся в ипотеке. Как избежать больших потерь при таком разделе, кто имеет право на большую долю? Можно ли выкупить долю супруга в ипотеке? Как разделить имущество и долги по ипотеке с минимальными потерями? Как происходит раздел ипотеки с наличием детей; оформленной до брака; оформленной на одного из супругов? Дадим ответы на эти вопросы в данной статье.

Особенности раздела

Наиболее часто оказывается, что при оформлении договора ипотечного кредитования супруги выступают созаемщиками, либо один из них являлся поручителем у другого. Таким образом, независимо от гражданского состояния, банк имеет право требовать уплаты долга с обоих супругов. Согласно Семейному кодексу, все совместно нажитое в браке имущество должно быть поделено пополам, однако существуют и иные варианты раздела:

• Если имущество приобреталось до вступления в брак, то оно не подлежит разделу. Недвижимость остается у заемщика, на него же и возлагается ответственность за своевременное погашение долга. Второй супруг может претендовать на долю в недвижимости, только если сможет доказать, что принимал активное участие в погашении задолженности. Если решить вопрос путем переговоров не удалось, то доказывать участие придется в суде;
• Если брак не был оформлен официально, то недвижимость остается за тем, на кого оформлен договор и разделу не подлежит.

Выходом с наименьшими потерями, а, возможно, даже с выгодой, станет продажа недвижимости с последующим досрочным закрытием кредита. Так как квартира обычно находится в залоге у банка, то продать ее без согласия последнего невозможно. Заемщику следует обратиться в банк к менеджеру, выдавшему кредит, объяснить ситуацию. Если позволяют финансовые возможности, квартиру можно сохранить. В этом случае один из супругов отказывается от прав на квартиру, договор переоформляется на второго супруга. В этом случае один из супругов, претендующий на квартиру, должен будет выплатить компенсацию за отказ второму. Некоторые банки готовы предоставить дополнительный кредит для выплаты такого рода компенсации. Может возникнуть ситуация, когда договор ипотеки будет переоформлен не на одного супруга, а на супруга и некое третье лицо, которое разделит бремя долга.

Если ипотека оформлена по специальной программе

Ситуация осложняется, если имеются дети. По закону член семьи, с которым остается жить ребенок, претендует на большую долю совместно нажитой недвижимости. В то же время этот супруг может иметь худшее финансовое положение, которое не позволит ему выполнять обязательства перед банком. В данном случае оптимальным будет прийти к соглашению о досрочном погашении кредита путем продажи квартиры. Использование материнского капитала при вступлении в ипотеку еще больше усложняет положение.

Так как материнский капитал предоставляется под конкретные цели (улучшение жилищных условий ребенка), то после развода доля в ипотеке, оплаченная за его счет, будет передана тому из родителей, с которым останется ребенок. При этом продать квартиру для закрытия ипотеки досрочно будет крайне затруднительно либо невозможно. Наилучшим вариантом станет мировое соглашение между супругами о продолжении выплаты долга в плановом порядке. Банк может пойти навстречу и переоформить договор ипотеки на двоих плательщиков, установив суммы платежа согласно мировому соглашению.

Важно! Если родители не выполнили условий предоставления материнского капитала (продана квартира без выделения доли детей), такая сделка может быть признана недействительной либо сумма материнского капитала будет принудительно возвращена в бюджет.

После закрытия кредита необходимо обратиться к нотариусу для выделения доли детей и только тогда можно приступать к процедуре продажи жилья. Если недвижимость приобреталась как долевая изначально, согласно договору купли-продажи, то посещение нотариуса не требуется. В случае, если право использовать материнский капитал появилось после развода, то родитель, с которым остались дети, имеет право использовать его на погашение своей доли кредита, однако право распоряжаться наступит лишь после полного погашения долга.

Если квартира получена по программе «Военная ипотека», то единственным владельцем ее является военнослужащий. Члены семьи получают право на недвижимость, только при наличии брачного договора с соответствующим пунктом. В случае если при покупке квартиры выплаты по ипотеке осуществлялись не только из бюджета, но и из личных накоплений либо дополнительная сумма была единовременно оплачена при заключении договора купли–продажи, то супруга военнослужащего имеет право только на долю от этой суммы. Брачный договор, заключенный между супругами, фиксирует долю в праве собственности на жилье, в том числе и при разводе. При оформлении ипотеки, при наличии такого договора, его следует представить в банк. Если договор был заключен позднее, об этом нужно уведомить банк.

Заключение

Прежде чем вступать в ипотеку, следует объективно оценить вероятность развода в семье. Если оценка оказалась неверной, то оптимальным вариантом станет продажа квартиры или дома для досрочного погашения ипотеки. При этом, если был использован материнский капитал, обязательно нужно учитывать доли детей, в противном случае могут возникнуть затруднения финансового характера не только перед банком, но и перед государством.