Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и выгодно ли это?

Лица, приобретающие квартиру посредством получения ипотечного кредита, часто пытаются сэкономить средства, а также получить дополнительную выгоду посредством приобретенной недвижимости. Одним из вариантов получения дохода является довольно распространенная процедура, когда ипотечную квартиру новый собственник сдает в аренду и при этом частично или даже полностью покрывает расходы на текущие платежи. Единственным моментом в такой ситуации является то, что далеко не все банки позволяют осуществлять такой шаг да и само предоставление жилья в аренду не всегда является безопасным.

Законодательное регулирование вопроса

Возможность предоставления квартиры в аренду, приобретенной в ипотеку, регулируется Федеральным законом №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно его положениям собственнику квартиры не запрещается осуществлять с ней тех действий, которые не отнесены к запретному списку обременений — продажа, оформление договора аренды, использование в качестве залогового имущества и так далее. В то же время текстом данного закона оговаривается, что банковская организация, предоставившая сумму средств на покупку недвижимости, имеет право прописать в кредитном договоре пункт относительно возможности или запрета на предоставление жилой площади в аренду. Таким образом, относительно возможных действий с ипотечной квартиры может быть три варианта:

• Банковская организация указывает в договоре ипотеки пункт относительно возможности сдачи в аренду. При этом чаще всего дополнительно отражаются сопутствующие условия — чаще всего должник должен предварительно уведомить о таком намерении банковскую организацию и получить дополнительное одобрение;
• Банк в договоре указывает пункт, запрещающий предоставление объекта в аренду. При этом дополнительно указываются последствия, которые могут иметь место в том случае, если клиент проигнорирует такой запрет;
• Банк в договоре не указывает пункт по поводу запрета или возможности аренды. Из этого следует, что ее владелец даже с имеющимися обременениями может без каких-либо ограничений предоставлять квартиру в аренду, не уведомляя об этом банковскую организацию.

Кроме вопроса, можно ли предоставлять квартиру в аренду, заемщиков часто волнует вопрос — выгодно ли такое действие и есть ли возможность полной оплаты ежемесячных взносов в банк посредством денег, полученных от арендаторов. Для того, чтобы разобраться в таком вопросе, следует провести анализ рынка недвижимости и того, какие будут расходы на ипотеку и возможные доходы от аренды квартиры. Как отмечают риелторы и те лица, деятельность которых связана с недвижимостью, наиболее выгодным вариантом является оформление в ипотеку однокомнатной квартиры и ее последующее предоставление в аренду — таким образом иногда даже удается полностью покрывать текущие расходы на оплату платежей по кредиту.

При покупке двухкомнатной квартиры и с большим количеством отдельных помещений аренда является выгодной только в том случае, если третьему лицу предоставляется не вся квартира, а лишь отдельная комната. При рассмотрении возможности ипотеки с целью ее последующей сдачи в аренду необходимо учитывать расположение жилплощади — наиболее удачно сдаются те объекты недвижимости, которые расположены вблизи станций метро, а также остановок общественного транспорта и в более населенных районах города. Однако при таком варианте стоит учитывать, что и стоимость такой квартиры при ее покупке может быть выше.

Преимущества и недостатки

Положительным моментом предоставления в аренду такой квартиры может являться дополнительный доход, который собственник жилья получает от арендатора. Таким образом при наличии другого объекта имущества для проживания заемщик имеет возможность частичного или полного покрытия средств, которые потребуются для оплаты тела кредита и начисленных по нему процентов. При наличии официального дохода должник имеет возможность досрочного погашения обязательства за счет двух источников доходов.

Среди недостатков аренды стоит отметить, что заработать таким способом удается только тем заемщикам, у которых есть другой объект недвижимости для проживания — сдавать одну из комнат третьи лицам и при этом проживать с чужими людьми на одной территории мало кому удается. Также к недостаткам причисляют полное отсутствие гарантий того, что лица, снимающие квартиру, не причинят имуществу никакого вреда. Как показывает практика через некоторое время после предоставления в аренду квартиры в большинстве случаев нуждаются в капитальном ремонте. Кроме того, страховой полис, оформленный на залоговое имущество, по требованию банковской организации содержит определенный перечень случаев порчи имущества, которые могут быть признаны страховыми и дать возможность получить компенсацию ее собственнику.

Иногда происходят ситуации, в результате которых квартира из-за действий квартиросъемщиков оказывается непригодной к дальнейшему проживанию, но к страховому случаю это не относится — таким образом клиент теряет имущество, но в то же время должен продолжать выплачивать кредит. Кроме того, рассчитывая на такой источник дохода для покрытия платежа по кредиту, заемщики сильно рискуют, ведь никакой гарантии в том, что средства от арендаторов будут поступать своевременно.

Как заемщику обезопасить себя?

Имея намерение предоставить квартиру в аренду прежде всего стоит понимать, что проживание в ней других лиц может быть сопряжено с риском порчи имущества и отсутствием платежей в срок. Несмотря на то, что получение дохода с аренды по законам РФ требует уплаты налогов, не стоит экономить и предоставлять жилье без заключения каких-либо договоров. Заключенный договор аренды, имеющий юридическую силу, дает возможность прописать все условия проживания третьих лиц, ответственность в случае порчи имущества, несвоевременного внесения оплаты и так далее. Кроме того, при возникновении споров отсутствие договора аренды и необходимость обращения в правоохранительные органы может повлечь за собой и привлечение к ответственности собственника квартиры за уклонение от уплаты налогов.

При нарушении заемщиком условий ипотечного договора, согласно которым предоставление квартиры в аренду запрещено, банк может вынести предупреждение. Если нарушение не будет устранено, на заемщика может быть наложена штрафная санкция, кроме того, в большинстве ипотечных договоров при подобных нарушениях банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом заемщик должен будет сразу погасить всю сумму имеющейся задолженности, а в противном случае недвижимость будет реализована в счет уплаты долгов.

Как действовать, если банк запрещает аренду?

Если банковская организация запрещает сдавать ипотечную квартиру в аренду, не стоит пытаться обойти такой запрет, поскольку это может быть чревато разрывом ипотечного договора. При необходимости осуществления такого действия потребуется получить дополнительное разрешение от банка. Собственник квартиры пишет заявление в банковское учреждение с просьбой предоставить разрешение на предоставление квартиры в аренду, при этом в документе лучше указать причину такого действия — тяжелое материальное положение и другое. Также некоторые заемщики предоставляют на одобрение проект будущего договора аренды — таким образом специалисты банковской организации имеют возможность самостоятельно прописать интересующие их условия при положительном решении относительно сдачи в аренду.

Заключение

Предоставление в аренду кредитной квартиры, являющейся залоговым имуществом, не всегда возможно — зачастую банковские организации такие условия прописывают в ипотечном договоре и заранее оговаривают возможные действия относительно жилья и те последствия, которые могут ожидать должника при игнорировании пунктов соглашения. В случае возникновения необходимости сдачи квартиры в аренду и имеющемся запрете можно направить в финансовую организацию дополнительное заявление, в котором потребуется указать причину такого действия.