Особенности ипотеки земельных участков

Спрос на ипотечное кредитование земельных участков появился не так давно, поэтому банковские учреждения ранее практически не предоставляли такую услугу. В редких случаях, когда это все же случалось, устанавливались индивидуальные условия с учетом конкретной ситуации каждого заемщика. По характеристикам и оформлению ипотека на покупку земельного участка ненамного отличается от кредита на приобретение частного дома. В чем особенности такой ипотеки расскажем в данной статье.

В чем заключаются особенности?

Для выявления особенностей покупки земельного участка в ипотеку нужно ее сравнить с кредитом на квартиру в многоэтажном доме. Правила по данному виду кредитования устанавливают не только банковские учреждения, но и действующее российское законодательство. К главным особенностям можно отнести то, что заемщик имеет право на земельном участке, который находится в ипотеке, строить любые здания без разрешения кредитора. Если заемщик возведет какую-то постройку на ипотечном участке, то банк будет иметь право не только на землю, но и на все построенные здания на нем. При этом желание заемщика учитываться не будет.

Купить в ипотеку участок можно только если на нем будут вестись садоводческие работы, личное подсобное хозяйство, а также частное жилищное или дачное строительство. Взять часть земельного участка в кредит невозможно. То есть при нахождении земли в совместном или долевом владении банку нужно предоставить разрешение всех владельцев на передачу их части в залог. Следует отметить, что земельные участки и загородные дома обладают меньшей ликвидностью, чем квартиры и многие банки отказываются выдавать такие ипотеки. Поэтому заемщику придется выбирать из небольшого количества кредитных учреждений. Эта же причина способствует значительному увеличению процентной ставки.

Преимущества и недостатки

Как и в любом виде кредитования, в ипотеке на земельный участок существуют свои плюсы и минусы. К самому главному преимуществу в ипотечном кредитовании на покупку земли относится возможность приобрести участок тем людям, которые не имеют достаточного количества денежных средств в наличии и для сбора нужной суммы могут уйти десятки лет. Кроме этого, ипотека на земельный участок имеет еще ряд достоинств:

• Участок со временем может подорожать. За те годы, пока будет выплачиваться ипотечный долг, стоимость земли может вырасти настолько, что ее новая цена превысит все ипотечные платежи с процентами. Но предугадать это практически невозможно;
• Оформление прав владения на землю не составит особого труда. Весь процесс оформления будет не трудозатратный, потому что в сделке примут участие банковские сотрудники. А в связи с тем, что банк предоставит ипотеку на эту землю, государственные органы не вправе отказать или перенести процедуру;
• Небольшое количество банков предлагает такой вид кредитования. Этот пункт можно отнести к преимуществу, так как не во многих кредитных организациях эта программа имеется и соответственно на поиски выгодного варианта много времени не понадобится.

К самому главному недостатку относится необходимость переплачивать денежные средства на погашение процентов. Однако это присутствует в любом виде рассрочек, а не только в случае с ипотекой. Чтобы банк одобрил заявку на кредит нужно обязательно иметь официальное трудоустройство и подтверждение заработка, а доказательства этого имеются не у каждого, так как многие граждане работают не официально. Кроме этого, еще одним требованием является отсутствие ранее просроченных кредитов, чем может похвастаться далеко не каждый.

Требования к заемщикам и к земельному участку

Заемщик ипотеки на земельный участок должен соответствовать ряду требований. Часть из них предусматриваются Федеральным законом №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», все остальные диктуют сами банки. Согласно стандартным требованиям необходимо наличие у заемщика высокого уровня дохода, денег в свободном доступе на первоначальный взнос, российского гражданства не менее 5 лет, постоянной регистрации, совершеннолетнего возраста, положительной кредитной истории, официального трудоустройства не менее полугода на последнем месте работы. Теоретически оформить ипотеку на участок можно даже 18 летним гражданам, но в реальной жизни все по-другому. Для оформления заявки на кредит банк требует стабильный и официальный заработок. В связи с этим гораздо легче его получить после 23-35 лет. Также ипотечные кредиты на земельный участок не предусмотрены для людей пенсионного возраста.

Для того чтобы банк одобрил заявку на выдачу ипотечных денег нужно, чтобы участок соответствовал определенным характеристикам. В каждом кредитном учреждении требования, при которых земля принимается в качестве залога, могут отличаться. Самым главным критерием является ликвидность (как быстро кредитор сможет продать предмет залога, в случае непогашения заемщиком ипотечных платежей). Земля должна соответствовать таким требованиям:

• Располагаться в черте города;
• Иметь проложенные подъездные дороги;
• Должна находиться в собственности у продавца не менее года;
• Должны быть четко обозначены ее границы;
• Иметь площадь как минимум 6 соток.

Самая высокая ликвидность у земельных участков, которые расположены в застраивающемся коттеджном поселке или возле него. Их всегда проще всего продать и, соответственно, банк в этом случае будет иметь минимальный риск. То есть если заемщик не выполнит обязательства по кредиту, то банк сможет легко реализовать землю. Стандартными условиями от банковских учреждений России, которые занимаются выдачей ипотеки на земельные участки, считаются размер процентной ставки (начинается от 12,8%), срок кредитования (ипотека может быть оформлена на срок от 5 до 30 лет), сумма кредита (в основном составляет от 500 тысяч до 10 миллионов рублей).

Процесс оформления и необходимые документы

Список документов, который понадобится во время заключения ипотечного договора на покупку земельного участка, во всех банковских учреждениях практически не отличается. В порядке исключения кредитор может запросить дополнительные бумаги. Стандартный перечень состоит из:

• Анкеты-заявления;
• Документа удостоверяющего личность с наличием российского гражданства;
• Справки о заработке с места работы заемщиков и созаемщиков;
• Документов, подтверждающих, что владелец является полноправным собственником участка;
• Кадастрового номера участка и плана;
• Заявления от супруга или супруги продавца, в котором указано их согласие на продажу (оно должно быть заверено нотариусом);
• Заключения об оценке стоимости участка;
• Выписки из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
• Справки, подтверждающие данные о доходе семьи;
• Характеристики приобретаемого участка.

Вся процедура оформления кредита на землю похожа на кредитование других видов ипотек. После того, как заемщик выберет банк, в котором будет брать заемные средства, он должен узнать, какие требования он выдвигает к земельным участкам. Выбрав подходящую для себя и банка землю заемщику нужно собрать все необходимые документы и предоставить их банковскому сотруднику. Если после их рассмотрения кредитор одобрит землю и выдачу ипотечных средств, то заемщик подписывает ипотечный договор с банком и вносит первоначальный взнос. Дальше все действия выглядят следующим образом:

1. Заключение с продавцом договора купли-продажи (это нужно сделать в течение двух недель после подачи заявления в банк).
2. Заверение договора купли-продажи у нотариуса (на его основании передаются права на участок новому владельцу).
3. Обращение продавца и представителя банка в Росреестр и кадастровый орган (сотрудники этих структур по договору купли-продажи вносят изменения в реестр и кадастр).

Для того, чтобы сократить время на походы по разным инстанциям можно прибегнуть к услугам МФЦ. Работник этого центра сделает все без присутствия заемщика. Нужно только оплатить его услуги и составить на него доверенность. Завершив весь процесс переоформления, продавец сможет получить свои денежные средства за земельный участок от банка, а заемщик ипотеки с этого момента имеет полное право на пользование земельным участком.

Какие программы предлагают банки России?

На территории России в нескольких банках предоставлена программа по ипотечному кредитованию земельных участков. «Сбербанк Россия» предлагает оформить кредит на землю, стоимость которой составляет от 500 тысяч до 5 миллионов рублей. Возвращать заемные средства можно в течение 25 лет, а минимальный срок кредитования составляет 5 лет. Размер процентной ставки варьируется от 12,8 до 15% годовых. Сумма первоначального взноса начинается с 25% от полной стоимости земли.

«ВТБ 24» выдает кредитные средства на покупку земли в размере от 300 тысяч до 10 миллионов рублей. Период кредитования заемщик выбирает самостоятельно, но он не может превышать 30 лет. Годовой процент составляет от 13,5 до 18%, а первоначальный взнос — от 5 до 10% от рыночной стоимости участка. «Россельхозбанк» дает возможность заемщикам оформить ипотеку на землю на срок от 1 года до 25 лет. Процентная ставка варьируется от 13 до 17% в год. Денежные средства можно получить в размере от 50 тысяч до 3 миллионов рублей, при этом первоначальный взнос составляет от 10 до 20%. В предложениях каждого банковского учреждения имеются достоинства и недостатки. Один банк выгоден тем, что предлагает ипотеку под маленький процент, в другом небольшой первоначальный взнос, а третий выдает деньги на покупку недорогих земельных участков. Поэтому каждый должен сам выбирать, где ему лучше оформлять ипотеку.

Заключение

На сегодняшний день кредитование земельных участков не относится к самому выгодному виду ипотеки. Однако если в будущем спрос на такие кредиты возрастет, то многие банки начнут предлагать программы, которые будут предусматривать покупку участка с помощью кредитных средств с более выгодными ставками и условиями. На 2018 год минимальная процентная ставка для такой ипотеки равна 12,8% при условии крупного первоначального взноса.