Как оформить ипотеку на жилье на первичном рынке и в новостройках
Ежегодно средняя цена 1 кв.м. жилья в новостройке растет, в 2018 году она составляет 56 000 рублей. При этом стоимость вторичной недвижимости падает. Но несмотря на эти факторы популярность первичного рынка среди банковских заемщиков позволяет говорить о перспективности и тенденциях развития этого сегмента ипотечного кредитования. В чем его особенности? Какие преимущества и недостатки можно выделить в ипотечном кредитовании новостроек? Как оформить такую ипотеку и какие документы для этого понадобятся? Подробно ответим на эти вопросы в данной статье.
В чем особенности?
Покупка квартиры в новостройке (на первичном рынке) чаще всего подразумевает заключение договора долевого участия. То есть гражданин, желающий приобрести жилье, заключает с застройщиком (реже — с инвестором) соглашение, согласно которому предоставляет последнему финансовые средства (личные, кредитные) на возведение этого жилья. В свою очередь застройщик после введения дома в эксплуатацию обязан предоставить гражданину ту жилую площадь, строительство которой он профинансировал. Такая сделка регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Кроме ДДУ квартиру в новостройке можно приобрести следующими способами:
- По договору уступки;
- По договору с жилищно-строительным кооперативом.
Договор уступки предполагает, что гражданин покупает квартиру не напрямую у застройщика, а у участника долевого строительства (то есть инвестора). Зачастую такая сделка обойдется несколько дороже, чем прямая покупка. Это будет выражено в более высоком проценте по ипотеке, поскольку банковские учреждения стараются поддерживать застройщиков, вступают с ними в партнерские отношения, следствием чего становятся низкие ставки по ипотеке, специальные акции, привлекательные условия и другое.
Кооперативный договор считается самым ненадежным способом приобретения недвижимости на строительном рынке, поскольку не предполагает регистрации сделки в Едином госреестре недвижимости. По сути у покупателя на руках остается только договор с ЖСК или членская книжка с отметками об уплате взносов. Несмотря на то, что деятельность ЖСК регулируется рядом нормативных актов (Жилищным и Гражданским кодексами, Федеральными законами №41 от 8.05.1996 «О производственных кооперативах» и №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»), граждане практически не защищены. Участники сделки являются не дольщиками строительства, а пайщиками и по условиям договора могут быть ограничены в правах перепродажи такого имущества. Именно из-за этого фактора банки часто отказываются выдавать ипотеку.
Каковы преимущества и недостатки?
Ипотечное кредитование жилья в новостройке всегда является риском как для банка, так и для заемщика, даже несмотря на то, что сделки совершаются только с аккредитованными застройщиками. Поэтому получить одобрение на такую ипотеку бывает довольно сложно и трудозатратно, однако привлекательные условия кредитования заставляют заемщиков собирать необходимые справки и доказывать банковским учреждениям, что они являются надежными кандидатами на ипотеку. Неоспоримыми преимуществами покупки квартиры на первичном рынке являются:
- Достаточно низкая процентная ставка (на 1-2 п.п. ниже ставки на вторичное жилье);
- Покупка недвижимости в новом здании с новыми коммуникациями, современными материалами и технологиями (часто в развивающемся районе города);
- Выгодное вложение средств (после сдачи дома в эксплуатацию цены на квартиры резко возрастают).
Недостатки у такого приобретения жилья общие для всего ипотечного кредитования. Во-первых, необходимо страховать не только титул (после ввода объекта в эксплуатацию), но и жизнь (здоровье) заемщика, таким образом банковские учреждения стараются оградить себя от возможных рисков невыплаты кредита. Впрочем, залог имущества также направлен на минимизацию этого риска. Вторым недостатком является вероятность встречи с мошенниками или банкротства строительной компании.
Каковы условия предоставления?
Каждое банковское учреждение предлагает свои условия кредитования и выдвигает личные требования как к заемщику, так и к объекту недвижимости. В первом случае речь идет о возрасте клиента, его кредитной истории (она должна быть положительной), платежеспособности, трудовой деятельности и так далее. Конкретизировать эти требования лучше непосредственно в том банке, который рассматривается как потенциальный заимодатель, поскольку они могут существенно отличаться. Например, в «Сбербанке» ипотеку на жилье в новостройке могут предоставить гражданину от 21 года, а в «Уралсибе» можно взять ипотечный кредит уже в 18 лет.
Такие же правила касаются и требований к строящейся недвижимости. Для каких-то банковских учреждений не принципиален процент готовности многоэтажного дома (то есть это может быть просто залитый фундамент), другие банки выдают целевые займы только на квартиры в тех домах, до сдачи которых осталось совсем немного времени. Это опять же связано с минимизацией рисков потерь выделенных денежных средств. Некоторые банки выдвигают требования только к основанию приобретения имущественных прав (то есть ДДУ, договор уступки или ЖСК).
Что нужно для оформления?
Процесс оформления ипотеки на жилье состоит из нескольких важных этапов, но прежде чем приступать к их реализации необходимо определиться с типом недвижимости, планировкой, метражом, решить, а главное, просчитать сколько должна стоить квартира, чтобы безболезненно выплачивать за нее ипотеку. Обязательно ознакомится с предложениями нескольких потенциально привлекательных банков и узнать с какими компаниями-застройщиками работает тот или иной банк. После этого необходимо:
- Подать заявку в выбранный банк (или банки) на выдачу ипотечного кредита и приложить пакет документов, в который входят:
- паспорт РФ;
- военный билет (приписное удостоверение, справка об отсрочке) для мужчин;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке (разводе);
- свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о смерти супруга / супруги;
- копия трудовой книжки;
- справка о доходах (2-НДФЛ, по форме банка);
- копия приказа о приеме на работу (по требованию);
- копия трудового контракта (по требованию);
- копия сертификата при использовании материнского капитала;
- справка из ПФР о размере материнского капитала при его использовании.
- Выбрать квартиру и передать документы на недвижимость в банк. В пакет входят:
- разрешение на строительство объекта;
- документы о госрегистрации права собственности на земельный участок, где возводится дом (или права аренды);
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- передаточный акт;
- другое по требованию банка.
- Заказать отчет об оценке стоимости объекта недвижимости;
- Подписать документы (ипотечный договор) по сделке;
- Подписать договор долевого участия (уступки, ЖСК);
- Оплатить первоначальный взнос;
- Зарегистрировать сделку в Росреестре;
- Подписать договор страхования;
- Получить кредитные средства (фактически банк перечислит их на счет застройщика).
Документы для сделки готовят банк и застройщик. Заемщику фактически останется только подписать все необходимые бумаги. Подписание кредитного договора до оформления ДДУ является гарантией для застройщика в том, что у покупателя будут денежные средства и квартира будет оплачена. При этом денежные средства компания-застройщик получит только после регистрации договора. Ознакомиться и с тем и с другим соглашением заемщик может (и должен) до сделки, чтобы разрешить все возникшие вопросы. После осуществления всех перечисленных этапов кредитополучателю останется только ежемесячно вносить платежи по ипотеке и ждать окончания строительства.
Предложения банков РФ
Несмотря на то, что ипотечное кредитования жилья в новостройках является рисковым мероприятием для банковских учреждений, они предлагают много программ выдачи таких займов. Причем не только стандартных, но и рассчитанных на льготные категории граждан — военных, многодетных, молодые семьи. Поскольку у всех заемщиков разные исходные данные (уровень дохода, размер первоначального взноса и так далее), узнавать конкретные условия выдачи ипотеки необходимо в индивидуальном порядке. В таблице ниже будут отражены предложения банков на общих условиях, поэтому стоит учитывать, что показатели в зависимости от случая могут изменяться.
Наименование банка
|
Первый взнос, %
|
Размер ипотечного кредита, руб.
|
Ставка, %
|
Максимальный срок кредитования, лет
|
---|---|---|---|---|
«Уралсиб»
|
10
|
300 000-50 000 000
|
9,4
|
30
|
«Сбербанк»
|
15
|
300 000-30 000 000
|
9,4
|
30
|
«ВТБ24»
|
10
|
600 000-60 000 000
|
9,1
|
30
|
«РайффайзенБанк»
|
—
|
500 000-26 000 000
|
9,25
|
30
|
«Альфа-Банк»
|
15
|
600 000-50 000 000
|
9,29
|
30
|
Процентная ставка по ипотеке в новостройках в среднем не превышает 9,4%, а впоследствии может быть снижена на несколько пунктов (обычно такую процедуру осуществляют после ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности). Размеры кредита позволяют выбрать практически любую недвижимость на свой вкус, но при этом стоит помнить, что чем выше стоимость квартиры, тем больше будет первоначальный взнос за нее. Перечисленные в таблице банки допускают возможность досрочного или частично-досрочного погашения ипотеки в заявительном порядке.
Заключение
Таким образом, ипотечное кредитование жилья в новостройках является рисковым мероприятием для банков, но на такую услугу есть хороший спрос. Именно поэтому многие банки в целях привлечения клиентов к конкретным предложениям среди их многообразия на ипотечном рынке, предлагают выгодные условия кредитования, акционные процентные ставки, оформление ипотеки по одному или двум документам и так далее. Заемщику остается только просчитать свои возможности по внесению ежемесячных платежей, выбрать банк, объект недвижимости и подписать договор.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
-
Ипотека — самый популярный способ на данный момент в России обзавестись собственным жильем. Связано это в первую очередь с тем, что молодым семьям оче ...
-
Многие россияне мечтают обзавестись собственным домом в черте города или пригорода. Ведущие банки разработали разные программы по приобретению такого ...
-
Вкладываться в покупку еще недостроенной квартиры может быть выгодным предложением для среднестатистического гражданина Российской Федерации. Цены на ...
-
Воплотить в жизнь мечту о собственном доме часто мешает отсутствие крупной суммы в момент, когда требуется начать строительство. Сейчас возможно получ ...