Особенности и подводные камни ипотеки на вторичном рынке

Вопрос покупки объектов недвижимости гражданами Российской Федерации при помощи ипотечного кредитования остается актуальным и на сегодняшний день. Одним из видов жилья, приобретаемого посредством такого типа займа в банковских организациях, является покупка квартир или домов на вторичном рынке. К таким площадям относят сооружения или отдельно выделенную жилую площадь, которая уже имеет собственника или на данный момент находится в залоге под оформленный ипотечный кредит. Ипотека вторичного жилья имеет некоторые особенности, связанные с процедурой оформления, условиями получения средств и последующей выплатой обязательств.

Каковы нюансы предоставления такого займа?

Ипотека на вторичное жилье представляет собой оформление целевого кредита, который расходуется непосредственно на приобретение объекта жилой площади, имеющего собственника. Кредитование для приобретения такого вида жилья сопряжено с некоторыми рисками для банковской организации, в связи с чем как к самому приобретаемому объекту так и к условиям оформления долгового обязательства предъявляют более жесткие требования. В частности, первоначальный платеж в зависимости от условий банковской организации, в которую обращается гражданин РФ, составляет от 20 до 30% от общей суммы стоимости жилья. Кроме того, для осуществления первоначального взноса идут исключительно личные средства клиента, причем банк, который предоставляет займ, строго контролирует направление использования средств — минуя заемщика они попадают на счет собственника жилищной площади.

Непосредственно перед тем, как вынести решение по возможности предоставления кредита, банк очень тщательно проверяет как приобретаемое жилье, так и самого заемщика на предмет чистоты его кредитной истории, а также соответствия тем критериям, которым должны соответствовать заявители на получение средств.

Для того, чтобы обезопасить себя от возможных рисков при выдаче кредитного обязательства, ипотечное жилье, которое до момента полного погашения долгового обязательства будет находиться в залоге, должно соответствовать определенным требованиям, какие в зависимости от типа банка могут несколько отличаться. В общих случаях предъявляемые требования касаются состояния объекта недвижимости, сроков эксплуатации частного или многоквартирного дома, а также качеством инженерных коммуникаций. Кроме того, оформление кредита будет невозможно в том случае, если на объекте недвижимости имеется обременение или какие-либо третьи лица имеют претензии относительно такой площади. При определении суммы, которую банковская организация согласна предоставить в качестве долга, зачастую ее устанавливают на отметке 80% от стоимости, определенной на основании оценки жилья, для приобретения которого оформляется ипотека.

Достоинства и недостатки

С развитием банковской системы количество организаций, способных предоставить кредиты под покупку жилья, значительно увеличилось, параллельно с этим и смягчились условия, предъявляемые к клиентам, желающим приобрести квартиру или дом, относящимся ко вторичному рынку. Кроме того при ограниченном выборе жилья из домов-новостроек покупка более старых квартир дает возможность выбора той площади, конфигурации и расположения, какая необходима клиенту — таким образом заемщик имеет более широкую возможность выбора будущего жилья. Другими факторами, на основании которых так стремительно вырос спрос на квартиры такого рода, являются:

• Более низкие процентные ставки по отношению к квартирам, реализуемым на первичном рынке;
• Более простой механизм оформления займа, поскольку у банковской организации отсутствует необходимость вложения средств в строительство объекта недвижимости;
• Процедура вселения в квартиру, приобретенную на вторичном рынке, осуществляется гораздо быстрее. Данный факт имеет место по причине того, что правило покупка нового жилья осуществляется еще на стадии незавершенного строительства, а все процессы, предшествующие вводу дома в эксплуатацию, занимают достаточно много времени;
• Приобретение жилья, в котором уже кто-то проживал, как правило, не требует вложения достаточного больших средств на проведение ремонта. Новостройки же требуют некоторого рода отделочных работ, поклейки обоев и так далее;
• Возможность приобретения жилья по более низкой цене. Зачастую такие факторы связаны с более низким качеством квартиры, но большинство банковских клиентов такая ситуация устраивает;
• Большое количество предложений по приобретению квартир. Во многих случаях приобретение квартир в новостройках доступно либо в новых районах либо в только отстраивающихся населенных пунктах, а заемщики предпочитают приобретать квартиры на территориях с уже развитой инфраструктурой;
• Многие банковские организации предоставляют ипотечные кредиты исключительно для квартир со вторичного рынка недвижимости — таким образом у заемщика больше возможностей на оформление ипотеки;
• Банки могут предложить кредитование на более длительное время, в связи с тем, что сумма приобретения меньше, чем для покупки новых квартир.

Несмотря на большое количество положительных моментов кредитования жилья, существуют и некоторые недостатки. К отрицательным моментам такой ипотеки можно отнести случаи мошенничества со стороны продавцов квартир — несмотря на то, что банк тщательно проверяет всю документацию относительно квартиры, нередко возникают ситуации, что на уже проданную квартиру имеет претензии третье лицо. Кроме того, необходимо отметить факт, что по причине более жестких требований, предъявляемых к такому типу жилья, многие клиенты банковских организаций получают отказ при оценке конкретной квартиры, которую они хотят купить таким способом. Также сумма средств, которую можно получить таким образом, значительно ниже той, какую просит продавец за жилье.

Условия предоставления и требования к заемщику

В первую очередь основным условием приобретения квартиры является то, что потенциальный заемщик является гражданином Российской Федерации и находится в том возрасте, который установлен банковской организацией. Как правило, возрастная категория заемщиков имеет нижний предел в районе 21-23 лет. Также большинство банковских организаций предъявляют требования по наличию определенного дохода, подтвержденного справкой с места работы — таким образом банковская организация получает некоторые гарантии того, что денежные средства будут возвращены в срок. При обращении в банк клиент должен будет предоставить перечень документов, среди которых необходимо выделить следующие:

• Паспорт гражданина РФ;
• Документы, подтверждающие личность текущих владельцев квартиры;
• Заявление на получение ипотечного кредита;
• Военный билет потенциального заемщика или пенсионное удостоверение при наличии таких документов;
• Справка с места официального трудоустройства об уровне дохода, получаемого ежемесячно;
• Копия трудовой книжки или справка с места работы;
• Документы, подтверждающие оценку жилья экспертами;
• Документы относительно залогового имущества (если залогом будет выступать не сама приобретаемая квартира);
• Документы, подтверждающие право собственности на дом или квартиру;
• Технический паспорт жилищной площади;
• Свидетельство о браке, если заемщик состоит в брачных отношениях;
• Свидетельства о рождении детей, если они имеются;
• Прочие документы, которые банковская организация может потребовать в частном порядке.

При определении возможности предоставления ипотечного кредита банк при помощи экспертов делает оценку стоимости квартиры на несколько лет вперед, убеждается, что жилая площадь не является собственностью родственников кредитора. Также потребуется подтверждение того, что отсутствуют лица, которые могут претендовать на квартиру, в том числе и в порядке наследования. Отказывают в предоставлении займов на покупку жилья в домах, признанных аварийными, кроме того редко дают ипотеку на комнаты в общежитиях, коммуналках и в тех ситуациях, когда текущие собственники жилья имеют группу инвалидности. Стоит отметить, что на данный момент многие заемщики пытаются найти организации, которые могут дать возможность получения кредита без первоначального взноса. Такая возможность имеется, но доступна она в ограниченном количестве банковских организаций и при этом прочие условия будут достаточно жесткими для клиентов, что не всегда приемлемо.

Предложения банков

При оформлении ипотечного кредита заемщик проходит несколько обязательных этапов, среди каких необходимо выделить подачу заявления на получение кредита на покупку жилья, получение решения от банковской организации, осуществление поиска жилья для приобретения его, подготовку необходимой документации, проведение оценки квартиры, оформление страховки и заключительный этап, на котором покупатель получает квартиру, а продавец сумму средств, перечисленную банковской организацией. Каждая банковская организация может иметь отличные условия кредитования, которые могут быть приемлемы для клиентов определенными положительными моментами. На примере банковских организаций отразим некоторые условия кредитования жилья вторичного рынка:

• «Сбербанк». Минимальная ставка кредитования составляет 12%, при этом взнос на приобретение жилой площади будет составлять 50%. Продолжительность кредитования — 10 лет. Отдельно существует возможность осуществления первоначального взноса в размере до 20%, при этом срок кредита значительно увеличится и будет составлять 20 лет. Комиссия по оформлению отсутствует, но необходимо застраховать жизнь и здоровье клиента;
• «ВТБ 24». Для покупки квартиры заемщикам предлагают оформление долгового обязательства под 13,6%. При этом первоначальный взнос будет составлять 20% от стоимости квартиры;
• «Дельтакредит Банк». При взносе в размере 20% процент погашения составит 14%, если же у клиента организации имеется возможность оплаты 40% от стоимости квартиры, в таком случае предусмотрено снижение ставки до уровня 13,75%;
• «Россельхозбанк». Данная организация позволяет оформить ипотеку при первоначальном взносе лишь на уровне 15% от стоимости жилья, при этом ставка будет находиться на позиции 13,9%;
• «Альфа-банк». Годовой процент будет составлять 11,25% при условии первоначального взноса за квартиру в размере 50%. Если у кредитора будет возможность оплатить лишь 20% от стоимости, то в такой ситуации процентная ставка будет находиться на уровне 11,75%.

Перечисленные банковские учреждения являются лидерами ипотечного рынка по итогам 2017 года. Главенствующую позицию занимает «Сбербанк» с объемом оформленных ипотек на более чем 1 триллион рублей. На втором месте — группа компаний «ВТБ», где объем выданных ипотечных кредитов составил более 430 миллиардов рублей. Такие показатели говорят о том, что учреждения имеют хорошую репутацию, выгодные условия и высокий уровень обслуживания.

Заключение

Итак, ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья имеет массу преимуществ, начиная с более низкой стоимости жилой площади, и заканчивая менее высокими процентными ставками банковских организаций. При оформлении долгового обязательства очень важно реально рассчитывать свои силы по поводу возможности погашения долгового обязательства. При наличии просрочек по займу банковский клиент рискует лишиться квартиры, которая до момента погашения выступает залоговым имуществом и значительно испортит кредитную историю, что отразится на возможности оформления последующих кредитов при такой необходимости.