Ипотека под залог недвижимости — имеющейся и приобретаемой

Приобретение недвижимости под залог покупаемого или имеющегося жилья — чрезвычайно ответственное решение для любого заемщика. Именно поэтому важно знать принципы ипотечного кредитования и условия предоставления кредита. Какие требования предъявляют ведущие банки РФ к своим заемщикам? Каков алгоритм получения ипотеки для физических лиц? Указанные вопросы рассмотрим в данной статье.

Особенности кредитования

Кредит под залог недвижимости — распространенный банковский продукт. Может быть выдан как на потребительские цели, так и на приобретение жилья. Последний вариант предполагает два возможных вида залоговой недвижимости — жилье, которое будет приобретено на полученный заем и жилье, находящееся в собственности заемщика на текущий момент времени. Особенностью подобного вида кредитования является механизм отношения к залоговой недвижимости со стороны заемщика и кредитора. Если кредитуемый гражданин не выполняет своих долговых обязательств по выплате взятого займа и кредитных процентов по нему, то банк вправе после судебного разбирательства стать собственником залогового имущества. Об этом говорится в ст. 50 Федерального Закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке».

«Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества …требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное».

Претендовать на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости, в том числе, на ипотечный, может даже гражданин с плохой кредитной историей. Риски банка в данном случае минимальны, ведь стоимость залога, по определению, превышает сумму займа. При этом в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель вправе требовать досрочного погашения обязательства, и если это требование не будет исполнено — взыскать заложенное имущество. Исполнение (надлежащее или нет) обязательств до момента требования учитываться не будет.

Требования банков к заемщикам

Банковские организации при кредитовании под залог недвижимости выдвигают к заемщикам определенные требования. Соответствие заемщика и его жилья предписанным условиям должно быть подтверждено документально. Залогодержатель в соответствии со статьей 34 Федерального закона №102 имеет право в любой момент проверять предмет залога на условия содержания. В каждом из банков существует свой перечень условий, но в целом они приблизительно следующие:

• Жилье, выставленное в залог, должно принадлежать кредитуемому гражданину по праву собственности. Это может быть право на владение жильем в полном объеме или его частью. При этом согласия остальных владельцев недвижимости не требуется;
• Залоговое имущество должно быть ликвидным. Это означает, что при переходе права собственности на него банку (при невыполнении заемщиком долговых обязательств), банк сможет его можно быстро реализовать. Ликвидность залога оценивают банковские эксперты в процессе рассмотрения заявления потенциального заемщика. Поэтому недвижимость должна отвечать таким требованиям:
  • быть в удовлетворительном состоянии (не аварийном, не подлежать сносу);
  • не иметь зарегистрированных несовершеннолетних детей и лиц, находящиеся в местах лишения свободы;
  • не иметь каких-либо обременений, например, оно не должно являться объектом судебных разбирательств, быть в залоге и т. д.
• Заемщик должен быть платежеспособным, т. е. иметь постоянную работу с заработной платой, позволяющей гражданину гасить свои кредитные обязательства, или же иметь иной постоянный доход.

При подаче заявки на получение кредита под залог недвижимости, потенциальный заемщик должен предоставить в банк определенный пакет документов. Их перечень может немного отличаться в разных банковских организациях, но чаще всего в него входят заявление на кредит по форме, установленной конкретным банком; паспорт гражданина РФ; копия трудовой книжки, заверенная работодателем или главным бухгалтером работодателя с постоянного места трудоустройства; справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ; свидетельство о браке; согласие супруги (супруга) на оформление договора кредитования. Необходимо либо личное присутствие супруги (супруга) с паспортом, либо согласие, заверенное нотариально; а также документы, подтверждающие право владения недвижимостью, выставляемой в залог:

• Свидетельство о праве собственности, если право регистрировалось до 01.01.2017 года;
• Договор купли-продажи (дарения, мены) или свидетельство нотариуса о вступлении в наследство плюс выписка из ЕГРП, если право собственности регистрировалось с начала 2017 года;
• Технический паспорт жилья.

При подаче заявки гражданин должен понимать, что в случае, если залоговая недвижимость является единственным местом для проживания его семьи с несовершеннолетними детьми, то банк, вероятней всего, не примет такое жилье в качестве залога. Причиной этому является деятельность территориальных органов опеки, которые должны выдать разрешение на взыскание залоговой недвижимости в случае неисполнения заемщиком своих договорных обязательств.

Алгоритм оформления

Объектом ипотеки может стать любое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке, в том числе квартиры, частные дома, дачи, земельные участки, строящиеся объекты и так далее. При этом в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса вместе с недвижимостью предметом залога могут стать вещи, предназначенные для обслуживания основного объекта ипотеки (например, в случае квартиры, это коммуникации). Гражданин, решивший подать заявку на ипотечное кредитование, должен предпринять ряд последовательных действий:

1. Изучить предложения по требуемому банковскому продукту от различных банков.
2. Оценить оформляемую в залог недвижимость. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись в оценочное бюро. Для банка это не принципиально, ведь в любом случае будет проводиться собственная банковская экспертиза.
3. Подготовить пакет документов, описанных в предыдущем разделе статьи.
4. Посетить выбранный банк, заполнить заявление и отдать документы.
5. Дождаться решения. О нем должны известить банковские работники при любом исходе.
6. Прийти в банк и оформить кредитный договор и договор залога.
7. Получить кредитную сумму. Она может быть выдана как наличными деньгами, так и безналичным перечислением на банковский счет заемщика.

Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин, а потенциальный заемщик — подать заявку в другой банк. Если согласие на сделку дано, то между сторонами в простой письменной форме заключается договор, который вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона №102. Орган регистрации вносит соответствующие данные в Единый государственный реестр недвижимости.

Условия от ведущих банков

Условия ипотечного кредитования в каждом банковском учреждении разные, кроме того, банки предлагают множество программ для разных категорий граждан, например, в «Сбербанке» действует программа господдержки для семей с детьми, военная ипотека и другое. Разумеется, условия таких программ будут гораздо выгоднее «классического» ипотечного кредитования. Рассмотрим, какие условия ипотечного кредитования выдвигают наиболее известные банки РФ, в сводной таблице ниже.

Банковские учреждения устанавливают также минимальную сумму по ипотеке и максимальную. Первая величина чаще всего равна 300 000 рублей, а вторая — не может быть выше 85% от оценочной стоимости покупаемого или оставляемого в залог недвижимого имущества. Если недвижимость, оставляемая в залог, располагается на личном земельном участке, то требуется оформление в залог и этого участка, поскольку в случае невыполнения заемщиком обязательств, банк не сможет обеспечить взыскание только жилья.

Заключение

Кредит на покупку жилья под залог недвижимости — это банковский продукт, удобный для заемщика и безопасный для банка. Гражданин, стремящийся взять заем, перед подачей заявки, должен просчитать все потенциальные возможности выполнения долговых обязательств даже в случае форс-мажорных обстоятельств. Например, как он будет погашать заем, если вдруг потеряет работу. Ведь при невыполнении условий кредитного договора кредитуемый гражданин может лишиться своей недвижимости. Если же доход потенциального заемщика стабилен, то рассмотренный в статье вариант кредитования на покупку недвижимости является оптимальным.