Как отказаться от ипотеки и когда это можно сделать?

Решение об оформлении ипотечного кредита на покупку жилья обычно принимается после долгих размышлений, но есть случаи, когда от ипотеки желательно отказаться. Условия по кредиту для военнослужащих, супругов-созаемщиков, которые планируют развестись и некоторые иные случаи усиливают сложность поиска оптимального решения. В каких случаях это возможно, и как выйти из сложной ситуации с наименьшими потерями — будет рассмотрено далее.

До получения денег

После перечисления денежных средств на счет заемщика, считается, что банк выполнил свои обязательства и имеет право требовать возврата долга и процентов по нему в оговоренные сроки. Поэтому отказ от ипотеки на этом этапе однозначно приведет к финансовым потерям заемщика. Отказ до перевода денежных средств более вероятен и прост в оформлении.

Если банк еще не одобрил заявку на кредит или кредитный договор не подписан потенциальным заемщиком, процедура отказа будет наиболее безболезненной. По сути, на данном этапе ипотеки еще не существует, и потенциальный клиент банка просто сообщает об изменившемся намерении. Если договор подписан, но деньги еще не были переведены, то клиент должен обратиться в кредитную организацию с заявлением, указав веские причины невозможности дальнейшего сотрудничества.

После получения денег

Когда заемщик получил деньги от банка, он должен начать выполнять свою часть договора, то есть возвращать долг и уплачивать проценты по нему. Отказаться от ипотеки на этом этапе нельзя, но можно решить вопрос о ее досрочном погашении или изменении ключевых условий (если такие возможности предусмотрены условиями подписанного соглашения). Существует несколько вариантов решения проблемы с отказом от ипотеки:

• Продать жилье самостоятельно и за счет вырученных средств погасить свою задолженность перед банком;
• Обратиться в кредитную организацию с целью рефинансирования долга на больший срок под меньшие проценты, что позволит пережить финансовые трудности, если они носят временный характер;
• Обратиться в банк с просьбой об отсрочке платежа, представив документы, подтверждающие факт наличия временных финансовых трудностей (рождение ребенка, необходимость дорогостоящего лечения, потеря работы и так далее);
• Перейти к цивилизованной аренде: заемщик переходит из категории владельца жилья в категорию арендатора, а собственником становится третье лицо, которое и выплачивает основную сумму долга.

Если просто перестать платить по кредиту, то через некоторое время банк обратится в суд и затем продаст имеющийся залог для погашения долга. Если сумма окажется выше долга, то банк перечислит ее заемщику, если ниже, то заемщик обязан будет возместить разницу. Самым неудачным решением для заемщика станет продажа квартиры по решению суда. В этом случае велика вероятность того, что банк продаст ее по стоимости, ниже, чем предусмотрено кредитным договором и заемщик останется без жилья и с долгом. Кроме того, банк обязательно передаст информацию о неблагонадежности клиента коллегам, и получение любых кредитов станет проблематичным.

Отказ от ипотечного кредитования с особыми условиями

Кроме стандартного договора между клиентом и банком, существуют варианты, когда в сделке участвуют третьи лица. При заключении договора военной ипотеки фактическим плательщиком становится государство. Военнослужащий может не пользоваться накопительно-ипотечной системой, но если он приобрел жилье, воспользовавшись государственными средствами, отказаться от ипотеки или уволиться из рядов вооруженных сил раньше положенного срока он уже не сможет. В случае такого увольнения он будет обязан возместить всю стоимость кредита и процентов по нему. Право распоряжаться выданными деньгами по своему усмотрению возникают при выслуге в 20 лет и выше.

Все нюансы взаимодействия военнослужащего, банка и государства в области программы ипотечного кредитования изложены в Федеральном законе № 117-ФЗ от 20.08.2004 «О накопительно-ипотечной системе», существенные дополнения отражены в Федеральном законе № 168-ФЗ от 28.06.2011 «О внесении изменений в законодательные акты».

При разводе супругов, являющихся созаемщиками по кредитному договору, существует два основных варианта отказа от ипотеки — продажа недвижимости с погашением банковской задолженности и переоформление договора на другое лицо, которое будет выплачивать кредит вместо одного из супругов. При этом исключенный из договора супруг отказывается от прав на недвижимость. Если в качестве первоначального взноса был использован материнский капитал, вернуть его при расторжении договора невозможно. Наименее убыточным вариантом при отказе от ипотеки станет самостоятельная продажа жилья с досрочным погашением ипотеки за счет вырученных средств.

Заключение

Единственным вариантом, при котором есть вероятность получить деньги при отказе от ипотеки, является самостоятельная продажа жилья по стоимости, превышающей размер кредита. Вероятность такой продажи зависит от конъюнктуры рынка недвижимости, а также размера полученного кредита. Во всех остальных случаях заемщик несет существенные убытки. При принятии решения об отказе от ипотеки следует обдумать, являются ли причины отказа временными, и если ответ утвердительный, не лучше ли попробовать договориться с банком о предоставлении отсрочек, чем отказываться от своего жилья. В любом случае необходимо активно сотрудничать с банком, а не пускать дело на самотек. Последствием бездействия, кроме потери квартиры и денег, станет судебный иск и негативная кредитная история.