Наверх

Признание договора ипотеки недействительным

Договор представляет собой сделку, совершенную ее участниками в соответствии с положениями ГК РФ. Недействительность договора подразумевает, что факт его заключения не порождает последствий, которые ожидали стороны, его заключившие. Закон предусматривает два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Недействительность сделок удостоверяет только суд. Закон допускает признание только части заключенного договора недействительным: в этом случае положения, отвечающие закону, исполняются по обязательству между сторонами.

Абсолютная и относительная недействительности

Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.

К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).

Специальные основания

Основания, рассмотренные выше, можно применить к любым видам и типам договоров. Но существуют и специальные основания, касающиеся только ипотечного соглашения. Во-первых, это отсутствие в тексте договора ипотеки существенного условия. По статье 9 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», кредит считается оформленным при достижении сторонами договоренности по всем существенным условиям контракта. Если хотя бы одно из них не включено в его текст, контракт даже в случае прохождения государственной регистрации является незаключенным.

Признание недействительным договора ипотеки

Второй специальной причиной признания договора недействительным может быть то, что банк принял в залог имущество, в отношении которого было наложено ограничение по его использованию. Например, квартиру, которая являлась ранее совместной собственностью разведенных супругов. Раздела имущества не было. Банк, принимая недвижимость супругов, был обязан спросить согласие одного из супругов на ее передачу в залог.

Если соглашение было заключено между банком и должником с целями обеспечения ранее подписанных между ними кредитных договоров, то сделка также будет признана незаконной. В первую очередь, финансовые претензии в этом случае удовлетворяет банк-залогодержатель, требования иных кредиторов не принимаются во внимание, кроме того, ипотека делает невозможной возмещение задолженности перед ними. Также недействительность ипотеки наступает при наличии двух условий: причинение вреда и умысел должника, знающего о наступлении негативных последствий для кредитора.

Порядок признания через суд

Ипотека признается недействительной только через суд. Признание относительной недействительности ипотечного договора через суд необходимо в силу закона. Судебная практика показывает, что наиболее распространенными основаниями для инициирования этого процесса выступают нарушения положений гражданского законодательства (например, неуказание в тексте величины процентной ставки), нарушение правопорядка (цель договора — поддержание противоправной деятельности) и другое.

Примеры судебной практики о признание ипотечного договора недействительным

В 2011 году Тимирязевский районный суд Москвы принял решение по делу № 2-2294/11. Н.Валицкая обратилась с иском к банку «Хоум Кредит», в обосновании которого заявила, что между ней и организацией был заключен договор ипотеки на 115 000 долларов сроком на 122 месяца, в качестве обеспечения обязательств была подписана закладная на имеющуюся в собственности квартиру. В марте 2010 года это имущество, долг по кредиту были взысканы по решению суда. Истица просила признать сделку и договор ничтожными, поскольку в соглашении не была указана полная стоимость выданного кредита. Суд посчитал, что в данном случае нет причин для удовлетворения иска, поскольку на дату заключения договора отсутствовала императивная норма об обязательном предоставлении заемщику до заключения кредитного договора информации в отношении полной стоимости кредита.

В 2012 году Советский районный суд Махачкалы принял решение по делу № 2-3463/11. Г. Гаджиева обратилась к Сбербанку с иском, в обосновании которого заявила, что сделка по ипотеке должна быть признана недействительной, поскольку сведения о залогодателе в договоре являются ложными, а ее подпись поддельной. В ходе разбирательства выяснилось, что ипотека была оформлена на основании доверенности, выданной Г. Гаджиевой своей дочери, при этом в доверенности не были указаны полномочия заключения ипотечных сделок. Истица не знала о свершившейся сделке, таким образом не было высказано волеизъявление залогодателя. Исходя из материалов дела и руководствуясь положениями нормативно-правовых актов РФ, суд удовлетворил требования истицы и признал сделку недействительной.

В случае признания ипотеки недействительной, все юридические последствия, следовавшие за ее оформлением, прекращаются, все полученное (денежные средства) возвращается. Суд обязывает Управление федеральной регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на спорную недвижимость.

Заключение

Таким образом, сделки по ипотеке и соглашения их скрепляющие могут быть признаны ничтожными, недействительными по ряду причин. Их перечень устанавливается нормативно-правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке». Решение о прекращении действия соглашения может быть принято в досудебном порядке, если обе стороны согласны. В противном случае конфликт разрешается в ходе судебного разбирательства.

Советуем почитать: Регистрация договора ипотеки — госпошлина, сроки, стоимость
Рейтинг: 0/5 (0 голосов)
Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (495) 980-97-90(доб.589) Москва, Московская область
+8 (812) 449-45-96(доб.928) Санкт-Петербург, Ленинградская область
+8 (800) 700-99-56(доб.590) Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Читать еще