Схема продажи квартиры по военной ипотеке и анализ рисков продавца

Возникновение ситуаций, когда жилье, приобретенное по военной ипотеке, необходимо продать, возникают достаточно часто. При этом независимо от того, какова причина такого действия — необходимость в деньгах, переезд в другой город, желание или возможность приобрести другую недвижимость, собственники квартир часто не знают, насколько законно осуществлять такую продажу. Военнослужащие не имеют данных о том, имеют ли они право продавать площади, полученные посредством оказания помощи от государства, и на каком этапе это можно выполнить — только после погашения всей части оформленного займа или же в процессе выплат также имеется возможность осуществления отчуждения жилплощади.

Возможно ли продать квартиру?

Согласно действующим законодательным актам, которые регулируют оформление военной ипотеки и последующее снятие обременения, до погашения долгового обязательства в полном объеме жилая площадь является залогом как у самого кредитора (банковской организации), так и у Министерства обороны РФ, поскольку данный орган выделяет определенную сумму средств на первоначальный взнос или ежемесячные выплаты.

В общем порядке обременение, присутствующее на жилой площади, полностью снимается только в случае полного погашения долгового обязательства перед банковской организацией (если величина кредита превышает сумму, предоставленную Министерством обороны) и при достижении определенного срока службы — на данный момент такой срок составляет 20 лет. Такие же общие положения после полного погашения обязательств и истечения отведенного законодательством срока после снятия обременения не запрещает собственнику жилой площади распоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению — завещать, оформлять дарственную, продавать.

Процедура продажи

В том случае, если продажа квартиры планируется уже после полного погашения кредита, владелец квартиры должен обладать информацией о том, каким образом осуществляется снятие обременения, поскольку такое действие должно предшествовать процедуре отчуждения. На основании Федерального закона №117 от 20.08.2004 «О накопительно-ипотечной системе…» и Постановления Правительства №370 от 15.05.2008 «О порядке ипотечного кредитования» освобождение от обременений должно осуществляться в определенной последовательности. Она предполагает:

1. Подачу заявления в Росвоенипотеку о намерении снятия имеющихся ограничений по возможным действиям.
2. Получение доверенности для возможности снятия обременения.
3. Посещение Многофункционального центра, оформлении всей необходимой документации.
4. Получение копии нового документа, на основании которого собственник (настоящий или бывший военный) является полноправным владельцем квартиры и имеет возможность продавать жилплощадь по своему усмотрению.

В том случае, если возникает необходимость отчуждения квартиры еще в процессе погашения кредитного обязательства, то у военнослужащего может быть два варианта, каким образом снять имеющееся обременение. В первом случае задолженность погашается за счет оплаты кредитного обязательства посредством личных накоплений. При применении такого способа стоит понимать, что не все банковские организации допускают досрочное погашение кредитного обязательства.

То есть фактически такая возможность присутствует, но поскольку она не совсем выгодна банковской организации, то она может означать необходимость уплаты определенных сумм в качестве штрафных санкций за досрочное погашение долга, поскольку такой факт прописан в условиях кредитного договора. Вторым вариантом погашения является оформление потребительского кредита, величина которого сможет покрыть всю имеющуюся сумму остатка долга перед Росвоенипотекой. Оставшаяся часть долга, какая возникает уже перед банковской организацией, будет оплачиваться в порядке получения средств от лица, которое будет приобретать квартиру.

После того, как будет полностью погашена задолженность перед Росвоенипотекой и банковской организацией в случае, если военный продолжает на основании заключенного контракта выполнять свои обязанности, он имеет возможность повторного оформления ипотечного кредита. В этом случае он должен находиться в таком возрасте, чтобы до наступления 45 лет оставалось не менее 3 лет. Перед тем, как снимать обременение с приобретенной по ипотечному кредитованию жилплощади, необходимо будет учесть следующие моменты:

• Перед тем, как оформлять новые документы, в которых не будет значиться полное отсутствие обременений, потребуется заблаговременно получить справку (доверенность) об отсутствии долга перед Росвоенипотекой. Данная доверенность может быть выдана только после того, как будет закрыт именной счет владельца взятой в ипотеку квартиры и участник накопительно-ипотечной системы будет исключен из соответствующего реестра;
• При подаче заявления на снятие обременения необходимо указать номер телефона и действительный адрес проживания — необходимый документ будет выслан по указанному адресу. В том случае, если владельца квартиры по нему не окажется, документ может вернуться по адресу отправителя;
• При необходимости как досрочного, так и планового погашения военной ипотеки, собственник кредитной квартиры может использовать материнский капитал, сертификат на который получает или лично военнослужащий или его супруга на совместно рожденных или усыновленных детей.

При реализации ипотечной квартиры понадобится определенный пакет документов, без наличия которого сделка не будет надлежащим образом оформлена. К такой документации относится технический паспорт жилплощади, кадастровый паспорт, выписка из единого госреестра, который заказывает непосредственный покупатель жилой площади — данный документ показывает отсутствие каких-либо обременений на объекте недвижимости. Параллельно с этим потребуется поэтажный план строения и документация, входящая в обычный стандартный список при оформлении договора купли-продажи.

Еще одним вариантом, который может использоваться в качестве способа реализации жилой площади, взятой в собственность посредством оформления военной ипотеки, является переуступка прав или заключение договора цессии. В такой ситуации полностью отпадает необходимость получения заемных средств или сбора требуемой суммы своими силами для снятия обременения. Выполнение процедуры переуступки прав подразумевает фактическую реализацию жилой площади и вместе с таким долгом. Такая процедура предполагает переход права собственности на жилье с одновременной передачей и самого обременения на нового владельца. Стоит отметить, что найти такого покупателя, который согласится взять на себя подобное обязательство, не так легко — в данном случае наиболее вероятным вариантом может стать приобретение квартиры другим военнослужащим, имеющим сертификат участника НИС. В порядке переуступки прав новый собственник оплачивает старому часть средств за жилплощадь, которая уже считается погашенной, а остальная часть в виде долгового обязательства переходит на него.

Возможные риски

При продаже квартиры, приобретенной посредством участия в военной ипотеке, следует учесть определенные риски, с которыми могут столкнуться владелец жилой площади. Большинство рисков в данной ситуации будет связано с возникновением определенных проблем, при которых реализация квартиры станет невозможна. В первую очередь стоит отметить риск отказа военнослужащего от совершения сделки в случае, когда все необходимые действия уже совершены. В такой ситуации потребуется провести так называемую «реституцию», заключающуюся в оформлении документов для обеспечения возврата имеющихся обязательств старому собственнику. Уберечься от рисков в таком случае полностью не выйдет — единственным моментом, который может помочь избежать лишних затрат, будет являться оформление всех моментов, связанных с реализацией, передачей каких-либо задатков только при подписи документов обеими сторонами.

Отдельно существуют риски, связанные с необходимостью сбора большого количества документации — в некоторых ситуациях находится покупатель, готовый приобрести жилую площадь, но на сбор всех справок и разрешений, которые дают возможность оформления сделки, уходит достаточно много времени. В связи с таким обстоятельством некоторые договоры так и не заключаются, поскольку у потенциального покупателя не всегда есть достаточно длительное время на ожидание. Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит заранее оговорить с покупателем время, которое может быть потрачено на сбор необходимой документации.

Заключение

Итак, квартиры, которые приобретаются военнослужащими в рамках кредитования посредством использования средств, выделенных Министерством обороны, после снятия обременения могут подвергаться реализации. Для того чтобы заключение договора купли-продажи могло осуществиться, потребуется или взять подтверждающую документацию о том, что вся кредитная сумма была погашена или же использовать возможность заключения договора цессии, посредством которого имеющееся долговое обязательство переходит к новому собственнику квартиры.