Поручитель по ипотеке — права и обязанности

Для гарантии возврата денежных средств банки при оформлении ипотечного договора требуют у заемщика предоставить поручителя. Это физическое либо юридическое лицо, которое собственным имуществом, доходами ручается за полный возврат кредита. Если заемщик не в состоянии обслуживать кредит, то его обязательства возлагаются на поручителя по решению суда. Основное отличие поручителя от созаемщика в том, что доходы поручителя не учитываются при расчете ипотечных платежей. Гарант не вправе претендовать на предмет ипотеки после выплаты долга.

Законодательное регулирование

В Федеральном законе №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» прописано, что поручитель (гарант) несет ответственность за нарушение ипотечного договора наравне с основным заемщиком. Если текущие платежи погашаются в полном объеме, в установленный срок, то после закрытия кредита обязательства гаранта теряют силу. Однако основной заемщик может испытывать трудности с погашением кредита или отказаться от его обслуживания. В этом случае взыскание, в первую очередь, обращается на имущество заемщика, включая ипотечную недвижимость.

Если продажа обеспечения не покрывает расходы по кредиту, то недостающую сумму должен внести гарант. При отказе гаранта рассчитываться за заемщика, банк вправе отправить дело в суд. Поскольку гражданским законодательством предусмотрена солидарная (совместная) ответственность заемщика и поручителя, суд вынесет решение в пользу банка. Как следствие — реализация имущества гаранта для погашения оставшейся суммы кредита. Так финансовые организации при оформлении долгосрочного кредита дополнительно страхуют себя от невозврата средств, перекладывая ответственность на гаранта по ипотеке.

Кто может стать поручителем?

У каждой банковской организации свои условия, но существует ряд основных требований, предъявляемых к поручителям. Некоторые банки перед оформлением договора просят у потенциального заемщика данные 2-3 поручителей, из которых самостоятельно выбирают наиболее приемлемую кандидатуру. При ипотечном кредитовании правила более строгие, чем при потребительском. Гарант должен соответствовать общим требованиям:

• Возраст от 21-го года. Многие банки просчитывают возраст гаранта при полном погашении кредита, желательно чтобы цифра не превышала показатель в 65 лет;
• Уровень официального дохода, позволяющий нести ответственность по кредиту;
• Регистрация постоянная, российское гражданство;
• Стаж работы не менее полугода, общий – на усмотрение банка;
• Наличие прав на недвижимость (желательно);
• Родство с заемщиком (желательно). Часто поручителями, созаемщиками становятся супруги, родители или другие родственники;
• Наличие хорошей кредитной истории, отсутствие незакрытых кредитных обязательств.

Практика показывает, что в последние несколько лет столичные банки, конкурируя друг с другом, отказываются от требований поручительства. В регионах подобные условия сохраняются, но не во всех финансовых организациях. Такая ситуация обусловлена сложностями при поиске поручителя, который рискует своим имуществом на протяжении десятков лет до полного погашения ипотечного кредита основным заемщиком.

Риски гаранта по ипотеке

Прежде чем соглашаться выступать поручителем при оформлении ипотечного займа, стоит внимательно изучить договор. Если возникают сомнения, проконсультироваться со специалистом. Стоит помнить, что при обращении взыскания на имущество гаранта по ипотеке приставы тщательно проверят его финансы. На протяжении срока кредитования у поручителя могут возникнуть проблемы с оформлением собственного кредита, поскольку при анализе дохода банк учитывает и обязательства по чужой ипотеке. Чтобы свести к минимуму возможные риски, гарант должен:

• Убедиться в наличии постоянного дохода, собственности у заемщика;
• Изучить договор, проконсультироваться у юриста. Разъяснения заемщика, сотрудников финансовой организации в расчет принимать не стоит, поскольку у них другие интересы;
• Прописать в договоре субсидиарную ответственность по кредиту, которая предусматривает покрытие части долга или процентов. Подобная практика не находит распространения, так как не выгодна банкам.

Супругам, один из которых выступает заемщиком, а второй – гарантом, целесообразно оформить долевое право собственности на ипотечную недвижимость. При разводе претендовать на часть квартиры или дома сможет каждый из них. Такой же вариант подходит субъектам ипотеки, планирующим совместное проживание. Например, заемщиком выступает муж, созаемщиком — жена, а поручителем — один из родителей супругов, который намерен жить вместе с ними.

Права и возможности

Закон строго ограничивает право гаранта отказаться от обязательств после оформления кредита, но некоторые возможности остаются. Если с согласия банка поручителя заменит другое лицо, либо будет предложено равное кредиту обеспечение, то есть шанс официально избавиться от поручительства. Можно воспользоваться правом отказа в случае, если долг по кредиту переводится на другого заемщика. Банки часто прописывают в договоре автоматическое согласие гаранта при переводе долга, однако на этапе подписания договора необходимо потребовать изменить данный пункт.

Для гаранта действует право регрессного требования к заемщику после оплаты долга (части долга). Если банк обратил взыскание на имущество поручителя и закрыл кредит, то гарант может обратиться в суд с регрессным иском к заемщику. В этом случае уже заемщик отвечает имуществом или доходами перед поручителем. Забрать единственное жилье у заемщика не имеют право, остальная собственность реализуется для погашения обязательств перед истцом.

Заключение

Поручитель отвечает своим имуществом за долг заемщика по ипотечному кредиту, не обладая правом собственности на заложенную недвижимость. Многие банки уже не требуют представить поручителя при заключении договора, стремясь сохранить преимущество перед конкурентами.