Заемщик и созаемщик по ипотеке — права, обязанности, отличия

Оформляя долгосрочный ипотечный кредит, заемщик обязан представить в финансовую организацию справку о доходах. Если банк посчитает, что уровень доходов не достаточен для погашения ежемесячных платежей, то в предоставлении кредитных средств откажут. Однако есть выход — привлечь к оформлению созаемщика, доход которого будет учитываться при рассмотрении заявки. В этом случае шансы на одобрение ипотеки повышаются, а ответственность по кредиту разделяется между заемщиком и созаемщиком согласно договору.

Отличия между субъектами

При оформлении договора кредитополучатель (заемщик) несет ответственность по погашению всей суммы. Если заемщик уклоняется от выплат, то ответственность переходит к созаемщику. Банк-кредитор вправе требовать от второго кредитополучателя погашения кредита, а если их несколько, то части кредита с каждого. При оформлении ипотеки к созаемщику выдвигаются определенные требования: возраст от 18 лет, российское гражданство, постоянная регистрация, родственные отношения с заемщиком (желательно), подтвержденный стаж работы от полугода. Риски второго заемщика:

• Отказ в оформлении собственного кредита, поскольку при расчете дохода учитываются обязательства по чужому займу;
• Выполнение обязательств основного заемщика, если тот отказывается от выплат или не в состоянии производить их в полном объеме.

Преимущества второго заемщика в том, что он вправе заранее (на этапе заключения договора) прописать собственную степень ответственности по выплатам. Созаемщик должен следить за регулярностью внесения ежемесячных платежей в полном объеме, поэтому банки предпочитают, чтобы в качестве второго заемщика выступал родственник (супруг, брат, сестра). Если ипотечная недвижимость приобреталась в равных долях, то права созаемщика не отличаются от прав основного заемщика. Альтернативные варианты конкретизируются в договоре.

Когда заемщик и созаемщик являются супругами

Когда один из супругов (официальная регистрация брака обязательна) оформляет ипотечный кредит, второй автоматически становится созаемщиком. Если займ погашается полностью в установленный срок и при этом брак сохраняется, то сложностей не возникает. Но ипотеку можно выплачивать в течение нескольких десятков лет, а семья в это время распадается. Если жилплощадь оформлена на одного из супругов, то второй останется без жилья, сохраняя обязательства по кредиту. Чтобы избежать проблем, можно выбрать один из вариантов:

• Подписывают брачный контракт, предусматривающий соответствующий пункт с отказом принимать на себя обязательства кредитополучателя. Это необходимо сделать до оформления договора ипотеки;
• Оформляют брачный контракт перед разводом, если это не сделано до заключения ипотечного договора. Затем заключают дополнительное соглашение в качестве приложения к договору. Согласно документу, кредитополучателем остается один из супругов;
• Оформляют недвижимость в совместную собственность, что обуславливает равный раздел квартиры (дома) при разводе.

Проживание в гражданском браке не гарантирует супругу (супруге) прав на недвижимость. Можно подписать соглашение, предусматривающее возврат части платежей в виде доли в квартире, доме. Такое же право есть у второго заемщика, который не находится в супружеских отношениях с основным кредитополучателем (друг, сослуживец). Даже если в процессе заключения договора отношения между супругами не вызывают нареканий, нельзя исключать развода до погашения всей суммы кредита.  

Что такое солидарная ответственность?

Солидарная (совместная) ответственность созаемщиков по кредиту прописана в Гражданском кодексе (гл. 22). Наступление обязанности по солидарному погашению должно быть предусмотрено договором либо прописано в законе (при невозможности разделить предмет обязательства). Банки имеют право требовать полного погашения кредита или его части от каждого созаемщика. Если один из них погашает кредит полностью, то другие освобождаются от обязательств перед финансовой организацией. Заемщик, оплативший кредит, вправе подать регрессный иск к остальным заимодателям с требованием погасить свои доли.

Отказ одного из заемщиков выполнять исковые требования ведет к распределению его доли ответственности между всеми кредитополучателями. Законом предусмотрен отказ от ипотечных обязательств одного из созаемщиков. Для этого требуется заключение дополнительного соглашения, в котором прописывается замена одного созаемщика другим. Оформляется такое соглашение в присутствии основного кредитополучателя, желающего выйти из договора созаемщика, нового заимодателя и представителя финансовой организации. Полное погашение ипотечного кредита не дает право основному заемщику реализовать недвижимость без согласия созаемщика. Особенности имущественного права регулируются договором, зависят от степени солидарной ответственности.

Заключение

Созаемщик несет обязательства по кредиту наравне с основным заемщиком. Право собственности на недвижимость зависит от условий договора и долевого приобретения. Созаемщиков может быть несколько, каждый из них несет ответственность за кредит. При оформлении ипотечного договора супруги, находящиеся в официальном браке, автоматически становятся созаемщиками, если иное не предусмотрено в договоре.