История возникновения и развития титульного страхования

Один из самых серьезных рисков при покупке недвижимости — утрата права собственности из-за того, что на имущество ранее были наложены ограничения, например, такая недвижимость могла являться предметом залога в банке. Несмотря на фактический переход права владения к другому лицу, данное имущество остается объектом залога до тех пор, пока заемщик не выплатит всю сумму кредита. Если платежи перестают поступать, банк вправе изъять квартиру и продать ее с целью погашения оставшейся части займа. Проблема утраты права собственности не нова и появилась она вместе с появлением первых зачатков рынка недвижимости. Уже тогда продавцы предлагали приобрести имущество, которое на самом деле им не принадлежит. Как решалась проблема подтверждения прав на недвижимость? Что предшествовало появлению титульного страхования? Когда и в связи с чем появилось титульное страхование?

Предпосылки возникновения

Примерно до X века нашей эры покупатели заручались лишь честным словом продавца недвижимости. Естественно, что многие продавцы не гнушались обманывать покупателей и продавали имущество с наличием определенных ограничений. Так, можно было продать дом сразу нескольким лицам или продать дом, который должны были забрать за долги. С X века покупатели стали требовать, чтобы продавец давал клятву о «чистоте» продаваемого имущества под присягой. За нарушение присяги клятвопреступника можно было казнить, что значительно повышало уверенность покупателя в приобретаемой недвижимости.

С дальнейшим развитием рынка недвижимости, развитием законодательства в этой сфере и появлением архивов, где хранились записи об имущественных сделках, стало возможным проводить исследование истории титула. Имеется в виду история перехода права собственности на конкретную недвижимость. Составлением истории титула могли заниматься архивариусы, нотариусы, чиновники, судьи и крупные владельцы недвижимости. Для этого они использовали реестры, поземельные книги и архивы имущественных сделок.

Услуги по составлению истории титула стали очень популярны, и покупатели недвижимости были готовы платить хорошие деньги за предоставление информации о «чистоте» приобретаемого имущества. Во многом благодаря популярности такой услуги появились профессиональные юристы, которые не только отслеживали переход права собственности на недвижимость, но изучали ранее осуществляемые сделки с точки зрения действующего законодательства и давали собственный комментарий по продавцу имущества. Так стали создаваться рефераты титула, которые включали в себя:

• Информацию о ранее осуществленных сделках с объектом недвижимости;
• Комментарий о законности таких сделок;
• Суждение о продавце и о том, насколько ему можно доверять.

Нужно отметить, что исследование истории титула применяется и по сегодняшний день. При необходимости, покупатель может проверить наличие ограничений на квартиру по всевозможным базам данных, что значительно увеличивает его уверенность в отсутствии дальнейших проблем. Однако исследование истории титула не может на 100% гарантировать, что покупатель не потеряет право собственности на приобретенное имущество по независящим от него причинам.

Основной этап развития

В начале XX века рынок недвижимости резко возрос. Повышение покупательской способности граждан обусловило большое количество сделок с недвижимостью. В связи с этим значительно вырос спрос на рефераты титула, но с увеличением такого спроса увеличилось и количество ошибок, допускаемых юристами при исследовании вопроса. Чтобы как то решить проблему юристы стали страховать свою профессиональную ответственность. Если это позволяли ресурсы организации, она создавала собственную небольшую страховую компанию, которая могла застраховать профессиональную ответственность юристов. С течением времени страховщики пришли к выводу, что если изучить историю титула недвижимости, то лучше страховать покупателей от риска потери права собственности. Это связано с тем, что:

• Увеличивается количество страховщиков. Если ранее СК страховала одного юриста, который вел сразу несколько сделок, то теперь она может страховать каждого покупателя в отдельности, что увеличивает ее общий доход;
• Снижается риск наступления страхового случая. Один юрист, ведя несколько сделок по недвижимости, рано или поздно может ошибиться. С появлением титульного страхования СК смогла самостоятельно оценивать риск по каждой из заключаемых сделок и устанавливать для каждой из них свой собственный страховой тариф.

Страховщику также выгодно титульное страхование. Так, он гарантировано получит компенсацию собственных убытков, если вдруг потеряет право собственности на приобретенную недвижимость. Все эти факторы привели к массовому развитию титульного страхования. Особенно популярен такой вид страхования в США, где более половины сделок с недвижимостью сопровождаются страхованием титула.

Заключение

Историю возникновения и развития титульного страхования условно можно разделить на 3 этапа. Первый — до Х века, когда право собственности удостоверялось только словом продавца. Второй — до XVII века, когда заверение производилось под присягой. Третий длится до настоящего времени и обусловлен исследованием истории конкретного титула. В странах Запада ни одна сделка с недвижимостью не обходится без страхования титула, в России же данный вид страхования развит еще слабо.