Зарубежный опыт титульного страхования

В России титульное страхование характеризуется развитием частного сектора страхования за счет обязательного страхования ипотечных кредитов. Государственной программы титульного страхования в России не существует. Как осуществляется страхование титула в западных странах? Кто выступает в роли страховщика: частные компании или государство? Какие существуют системы регистрации права собственности на недвижимость, и как от них зависит система титульного страхования?

Системы регистрации права собственности на недвижимость

Всего существует две системы регистрации права собственности на недвижимость: актовая и титульная. В актовой системе регистрируется факт совершения сделки купли-продажи недвижимости, но не регистрируется текущее право собственности. Таким образом, ответственность регистраторов за неправильное внесение данных сведена к минимуму. Актовая система получила широкое распространение в США.

В титульной системе (системе Торренса) происходит регистрация и совершаемых сделок и текущего права собственности. При этом органы государственной регистрации предварительно проверяют законность осуществления такой сделки и, соответственно, законность передачи права собственности. Система Торренса увеличивает роль государства в регулировании сделок с недвижимостью.

Разновидности титула

От выбранной системы регистрации сделок с недвижимостью зависит и вид титульного страхования. Если возвращаться к России, то в стране развит исключительно частный сектор. Государство предпочитает не рисковать собственным бюджетом и не страховать права собственности граждан на недвижимость. Всего же распространены следующие разновидности титульного страхования:

• Частное. При этом может быть застрахована ответственность регистратора (государственного служащего, который мог допустить ошибку при регистрации права собственности) и застрахован сам титул (риск потерять недвижимость из-за того, что оно будет передано другому лицу, владеющим преимущественным правом пользования). Частное страхование распространено при актовой системе регистрации права собственности;
• Государственное (страхуется ответственность регистратора и определенная часть имущественных прав (титула)). Применяется при использовании системы Торренса. При этом лица, регистрирующие право собственности, вынуждены оплачивать услуги государственной службы, которая производит такую регистрацию. Впоследствии, часть данных средств идет на формирование страхового резерва, позволяющего выплатить страховую компенсацию. Государственное страхование в данном случае является обязательным;
• Государственное (страхуется только ответственность регистратора). Применяется при использовании системы Торренса, когда государство отвечает за ошибку, допущенную регистратором, но не отвечает за потерю права собственности, произошедшую по независящим от регистратора причинам.

Частное страхование наиболее распространено в США, государственное характерно для некоторых западноевропейских стран, в том числе Германии, Швеции, Австрии и так далее. При государственном, компенсация может выплачиваться как из отдельно созданного резерва, так и из государственного бюджета. В некоторых странах предусмотрена возможность выплаты одновременно из созданного резерва и госбюджета.

Германия и Австрия

В Германии и Австрии для регистрации права собственности на недвижимость используется система Торренса. При этом в обеих странах государство страхует только ответственность регистраторов. То есть возмещение страхователю будет выплачено лишь в том случае, если он потеряет право собственности по вине регистратора. Компенсационные выплаты осуществляются из средств местного бюджета. Если их не хватает, выплата происходит за счет бюджета вышестоящего уровня. Защита потери права собственности из-за мошенничества, неправомерных и недобросовестных действий третьих лиц может быть произведена только частными страховыми компаниями.

Швеция

В Швеции также используется титульная система регистрации права собственности, но в отличие от Германии и Австрии, Швеция полноценно страхует титул, то есть страхователь получает возмещение вне зависимости от того, кто виноват в потере права собственности на недвижимость. Если на одно и то же имущество претендуют два лица (предыдущий и новый собственники), компенсация будет выплачена тому из них, кто откажется от спорной недвижимости. Компенсационные выплаты производятся из средств госбюджета.

США

В большинстве штатов США распространена актовая система регистрации права собственности. В связи с этим в стране отсутствует государственное страхование титула, но зато широко развито частное. Согласно статистике, более 90% сделок с недвижимостью в США сопровождаются страхованием титула. Большинство страховок покрывают все 100% ущерба граждан, а стоимость страховки колеблется в районе 0,7-1% от стоимости приобретаемого имущества.

Заключение

Сложно говорить, какая из систем титульного страхования является наиболее правильной. Если сравнивать страхование титула в России с зарубежными странами, то наиболее близкой является система страхования США, за тем лишь исключением, что в России титульное страхование во многом обязано банкам, осуществляющим ипотечное кредитование и обязывающим своих клиентов страховать объект залога. В США титульное страхование развивается за счет правосознания граждан, которые стараются самостоятельно защитить свои интересы.