Недействительность сделок в титульном страховании

Титульное страхование защищает добросовестного приобретателя от потери права собственности на приобретенную им недвижимость. При этом статья 35 Конституции РФ определила, что забрать имущество у владельца можно только через отмену сделки судебным решением. В каком случае сделки могут быть признаны недействительными? В чем разница между оспариваемыми и ничтожными сделками? Каковы основные причины недействительности сделок? Дадим ответы на эти вопросы в данной статье.

Каковы причины?

Согласно статье 166 Гражданского кодекса, недействительные сделки подразделяются на оспариваемые и ничтожные. Оспариваемые — это в целом правомерные сделки, которые могут быть признаны недействительными по решению суда. Ничтожные — это уже изначально неправомерные сделки, заключенные с нарушением действующего законодательства. В соответствии с законодательством РФ, сделка может быть признана недействительной, если она совершена:

• С пороком в субъекте. Имеется в виду договор, заключенный от имени лица, который не имел права это делать. К таковым относятся соглашения, совершенные:
  • несовершеннолетним до 14 лет (должны быть признаны ничтожными);
  • несовершеннолетними от 14 до 18 лет (могут быть признаны оспариваемыми);
  • недееспособным лицом (ничтожные);
  • юридическим лицом за пределами своей правоспособности (оспариваемые);
  • представителем юридического лица за пределами его полномочий (оспариваемые);
  • лицом с ограниченной дееспособностью, наложенной по решению суда (оспариваемые).
• С пороком воли. Договоры, заключенные вопреки желанию одного из участников или по его неведению. К таковым относятся соглашения, совершенные:
  • под влиянием обмана, угроз и (или) насилия (оспариваемые);
  • под влиянием заблуждения (оспариваемые);
  • гражданином, не способным осознавать значение и последствие таких сделок (оспариваемые).
• С пороком содержания. Когда сама суть соглашения перечит действующему законодательству. К таковым относятся сделки:
  • мнимые, совершенные только на бумаге, но не по факту (ничтожные);
  • притворные, совершенные с целью прикрыть другие сделки (ничтожные);
  • совершенные вопреки действующему законодательству (ничтожные).
• С пороком формы. Соглашения, которые заключены с нарушением формы, установленной действующим законодательством. Например, когда договор был заключен устно, без письменного подтверждения, или когда он не прошел обязательную процедуру государственной регистрации.

Статья 181 Гражданского кодекса РФ установила срок исковой давности (время, в течение которого одна из сторон может обжаловать сделку). Так, согласно 2 пункту указанной статьи, оспариваемая сделка может быть признана недействительной в течение 1 года с момента ее заключения. 1 пункт 181 статьи ГК РФ гласит, что в случае заключения ничтожной сделки она может быть отменена в течение 3 лет с момента ее совершения. В обоих случаях, если заинтересованная сторона пропустила срок исковой давности по уважительной причине (не знала и не могла знать о заключении неправомерной сделки), суд может продлить срок исковой давности. Но статья 196 ГК РФ определила, что общий срок исковой давности не может превышать 10 лет. Значит, по истечении этого времени договор может быть признан недействительным только в исключительных случаях.

Особенности процедуры

Пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса определил, что при признании сделки недействительной, каждая из сторон должна возвратить полученные выгоды (имущество или деньги). Если имущество возвратить невозможно, ответственная сторона должна возместить его стоимость. На практике далеко не всегда все стороны соглашения возвращают полученные выгоды. Поэтому в случае с титульным страхованием и признанием сделки недействительной, СК сразу выплачивает страхователю положенное ему возмещение. Согласно статье 965 ГК РФ к страховщику при этом применяется правило суброгации. То есть, к нему от страхователя, как от одного из участников договора, переходит право требования к другой стороне на возврат средств уплаченных при заключении договора купли-продажи.

Согласно общему понятию, титульное страхование защищает добросовестного приобретателя от потери права собственности на приобретенную им недвижимость. Но, если добросовестный приобретатель самостоятельно обратился с иском в суд о признании сделки ничтожной, страховая компания не будет считать это страховым случаем. Также, страховым случаем не будут считаться следующие события:

• Потеря права собственности в связи с уголовным преследованием страхователя;
• Потеря права собственности в связи с изменениями в законодательстве;
• Потеря права собственности в связи с неправомерным использованием застрахованной недвижимости.

Страховой компании невыгодна потеря права собственности на недвижимость их страхователем. Поэтому отдельно в договоре может быть прописан пункт о компенсации расходов, связанных с рассмотрением дела в суде. Так, страхователь может нанять юриста, а его услуги будут в полной мере оплачены страховой компанией. Это условие выгодно как для страхователя, который с помощью юриста с большей долей вероятности сможет отстоять свои интересы в суде, так и для страховой компании, которая уменьшает риск наступления страхового случая.

Заключение

Титульное страхование защищает добросовестного приобретателя от потери права собственности на приобретенную недвижимость, но только в том случае, если таковой приобретатель не является инициатором признания сделки недействительной и он должным образом использует имущество, не нарушая закон. При наступлении страхового случая СК выплачивает страхователю положенное ему возмещение, но вместе с этим она приобретает у него право истребования долга со второго участника соглашения.