Риски титульного страхования, их оценка и управление

Любое страхование сопровождается определенными рисками для страховых компаний. Обязанность СК — изучить возможные страховые риски для всего продукта в целом и определить, какие из них характерны для конкретно взятого объекта страхования. На основе проведенной оценки разрабатывается система управления титульными рисками. Какие риски характерны титульному страхованию? Как определяют титульные риски и как ими управляют?

Виды титульных рисков

В законодательстве нет понятия о титульном страховании, но по общему определению — это страхование добросовестного приобретателя от риска потерять права собственности на приобретенную им недвижимость по независящим от него причинам. Риском в данном случае является ситуация, при наступлении которой новый собственник имущества потеряет право владеть недвижимостью. Выделяют следующие группы страховых рисков:

• Оформления сделки. Имеется в виду оформление сделки с нарушением требований законодательства, или оформление сделки неправомочными сторонами;
• Реституционные. Риски, связанные с последней заключенной сделкой, когда таковая сделка будет отменена или признана ничтожной. К реституционным рискам относится возможность последующего признания продавца недвижимости банкротом и отмене ранее заключенных им имущественных сделок, несоблюдения прав лиц, обладающих правом преимущественного пользования;
• Виндикационные. Риск истребования недвижимости ее законным владельцем. Например, когда имущество было продано лицами, не имеющими право на осуществление таких сделок, или когда имущество было продано под угрозой насилия;
• Ипотечные. Риски обращения взыскания на недвижимость, которая является предметом залога в кредитной организации. Например, когда предыдущий собственник взял заем в банке, предоставив в качества залога квартиру. Если платежи перестанут поступать, банк вправе изъять и продать квартиру независимо от того, кому она принадлежит на данный момент;
• Взыскания и запретов. Риски, связанные с ограничениями, установленными государственными службами. Например, когда была продана квартира с незаконно совершенной и незарегистрированной перепланировкой или когда имущество изымается в государственных (муниципальных) целях;
• Законности получения прав предыдущим собственником. Когда предыдущий собственник продал недвижимость, еще до того, как оформил ее должным образом. Например, им были нарушены правила приватизации, он не оформил документы на земельный участок, не согласовал проведение строительных работ.

Указанный перечень не является полным, есть и иные титульные риски. Например, наличие действующего договора аренды, условия которого запрещают продавать недвижимость без согласования с арендатором, наличие всевозможных юридических ограничений на недвижимость и так далее. Суть в том, что любая из вышеперечисленных рисковых ситуаций может привести к отмене сделки или признанию ее ничтожной.

Как осуществляется оценка?

После определения всех возможных титульных рисков, страховая компания может осуществлять страхование титула. Но при обращении каждого нового клиента необходимо внимательно изучить дело и оценить титульные рисковые ситуации, которые характерны для конкретно взятой недвижимости. Для этого проводится оценка титульных рисковых ситуаций, которая состоит из двух этапов: получение информации и ее анализ. Информацию можно получить от самого страхователя, из всевозможных государственных архивов, из документов, предоставленных клиентом и так далее. После сбора необходимых данных наступает этап анализа, который включает в себя:

• Проверку законности сделок, ранее заключенных с данной недвижимостью;
• Проверку правильности оформления правоустанавливающих документов;
• Проверку возможных запретов и ограничений, наложенных на недвижимость;
• Составление итогового заключения по объекту страхования.

Проведенный анализ дает возможность понять, какие из титульных рисков наиболее вероятны. На основе этого определяется страховой тариф. Оценкой и анализом страховых рисков занимается специально созданное подразделение страховой компании — андеррайтеры. В спорных случаях страховые компании могут прибегать к услугам профессиональных юристов, которые могут дать оценку той или иной сделке.

Особенности управления

Самый простой способ управления титульными рисками — изменение величины страхового тарифа. Чем выше вероятность наступления страхового случая, тем выше стоимость страховки, что позволяет создать достаточный страховой резерв. Но изменение величины страхового тарифа не может быть единственным методом. В целях качественного управления титульными рисками используется также:

• Отказ от срочных сделок. Любую недвижимость необходимо проверять перед заключением договора страхования, в ином случае у страховщика не будет возможности реально оценить собственные риски;
• Отказ от сделок с высокой степенью вероятности наступления страхового случая;
• Выдача рекомендаций страхователю по уменьшению вероятности страхового случая;
• Заключение договоров страхования с определенными условиями;
• Заключение договоров страхования с франшизой (когда СК выплачивает не полную стоимость убытков, а только часть из них).

Большинство страховых компаний используют все указанные способы управления титульными рисками. Чем больше вариантов у страховщика — тем больше шансов на разработку договоров страхования индивидуально под каждого клиента. Реже всего используется отказ от страховой сделки, так как в таком случае компания не только теряет потенциального клиента, но и наносит ущерб собственной репутации.

Заключение

Вся работа с титульными рисками построена в 3 этапа: определение возможных страховых случаев, оценка вероятности их наступления и управление ими. От того, насколько хорошо будет работать служба андеррайтинга, во многом зависит прибыльность страховой компании. Если андеррайтеры смогут качественно проанализировать возможные риски, вероятность убытков страховщика минимальна.