Титульное страхование в России: проблемы и перспективы

Титульное страхование в России — один из самых непопулярных видов имущественного страхования. Даже действующее законодательство не содержит ни одной конкретной отсылки к страхованию титула, но тем не менее сам вид страхования имеет право на жизнь. В каком состоянии находится страхование титула (СТ) на сегодняшний день? Чем обуславливается его слабая популярность? Есть ли какие-либо способы повысить его популярность?

Современное состояние

Есть две системы регистрации права собственности: актовая и титульная. В актовой системе регистрируется только сама сделка с недвижимостью, без регистрации права собственности. В титульной системе происходит регистрация и сделки и перехода права собственность. Причем регистратор должен сначала проверить законность совершения такой сделки, а только потом вносить соответствующую регистрационную запись. В России, как и в большинстве западноевропейских стран, используется титульная система регистрации права собственности. Но в отличие от Западной Европы, где организована система государственного титульного страхования, в РФ граждане должны самостоятельно защищать свои интересы, страхуя титул в частных страховых компаниях.

Такая же система частного страхования существует в США, но там более 90% сделок с недвижимостью сопровождаются страхованием титула. А общий объем от всей системы страхования в целом составляет почти 45%. Для сравнения, в России общий объем страхования титула от всей системы составляет только 0,5%. Из всего можно сделать вывод, что титульное страхование в России только начинает развиваться.

Развитию титульного страхования в РФ способствует Федеральный закон №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке». В частности, 31 статья закона гласит, что банк при предоставлении ипотечного кредита вправе обязать заемщика застраховать объект залога. Как правило, объект залога в данном случае подлежит комплексному страхованию, в том числе и СТ. Там же, где у граждан есть выбор, они предпочитают отказываться от СТ, считая его необоснованной тратой средств.

Если смотреть на динамику по годам, то в целом, она положительная. Так, в 2012 году страховая компания «Альянс» приводила статистику за последние 3 года без учета ипотечного страхования. Если в 2009 году было заключено менее 10 страховых титульных договоров, то в 2011 году их было уже около 1 000. Примерно такая же статистика касается и всех остальных страховщиков, осуществляющих деятельность в данной сфере, но по состоянию на 2018 год официальные данные еще не предоставлены.

Причины непопулярности

Как уже указано выше, в России существует титульная система регистрации права собственности на недвижимость, при которой регистратор сначала проверяет законность совершения сделки, а только потом вносит соответствующую регистрационную запись. Несовершенство российской системы в том, что обязанностью регистратора является проверка лишь той сделки, которая совершается сейчас. Все предыдущие регистрационные записи по умолчанию считаются верными. Также, регистратор сильно ограничен в действиях, единственное, что он может — потребовать у продавца имущества подтверждение права собственности в виде государственного регистрационного акта. Все это значит, что проверка сделки регистратором не гарантирует, что недвижимость является беспроблемной.

В связи с этим страховые компании вынуждены самостоятельно оценивать риски по каждому страховому договору, а это влечет за собой дополнительные финансовые расходы. Такие расходы страховщики компенсируют за счет увеличения страховых тарифов примерно до 2,5% от общей стоимости недвижимости (например, стоимость в США составляет 0,4–1% от стоимости недвижимости). Помимо этого эксперты выделяют следующие причины слабой развитости СТ:

• Сложная организация. Если сравнивать СТ с обычным страхованием имущества, то последнее заметно проще и прибыльнее для страховщика;
• Достаточно нестабильное законодательство обуславливает повышение титульных рисков, а потому страховые компании вынуждены повышать тарифы;
• Низкий уровень доходов населения заставляет граждан экономить.

К побочным причинам можно отнести слаборазвитую культуру добровольного страхования у населения. Но в первую очередь это обусловлено тем же низким уровнем доходов и низким уровнем жизни населения. Граждане не могут позволить себе тратить несколько десятков тысяч рублей из года в год, заключая добровольные страховые договоры (имеется в виду не только СТ, но и все добровольное страхование в целом).

Заключение

По оценке специалистов, развитие титульного страхования в РФ в первую очередь должно быть связано с развитием ипотечного кредитования. Это единственная возможность обязать граждан застраховать недвижимость. Также допускается, что СТ может использоваться при совершении крупных сделок, когда покупатель рискует потерять крупную сумму средств и при совершении целого ряда приобретений, когда покупатель просто не в состоянии отследить безопасность всех, заключаемых им сделок. Если говорить о повышении популярности такой страховки в России, то один из возможных вариантов — привлечение риелторов, которые вместе с продажей недвижимости будут настаивать на приобретении страхового полиса. Это выгодно как страховщикам, которые таким образом расширят клиентскую базу, так и риелторам, которые снимут с себя часть ответственности за реализацию проблемного имущества.