Титульное страхование сделок с участием юридических лиц

Страхование титула — это один из видов добровольного имущественного страхования, когда покупатель недвижимости страхует право собственности на приобретенное им имущество. Если по каким-либо причинам он потеряет право собственности на недвижимость (сделка будет признана ничтожной), страховая компания выплатит ему возмещение. В чем особенности титульного страхования юридических лиц? Как страховщик проверяет сделку перед заключением договора страхования? Постараемся подробно ответить на эти вопросы.

Что это такое?

По факту титульное страхование юридических лиц и титульное страхование физических лиц не имеет практических различий, помимо отдельных особенностей проверки законности сделки. В любом случае оно защищает страхователя от потери права собственности на недвижимость, независимо от того, кто является таковым страхователем. Как физические, так и юридические лица страхуются от следующих рисков:

• Риск неверного оформления сделки, когда покупка недвижимости была неправильно оформлена с юридической точки зрения;
• Реституционный риск, когда сделка была заключена с нарушением действующего законодательства;
• Верификационный риск, когда настоящий владелец имущества требует вернуть право собственности на недвижимость (например, если сделка была заключена под воздействием угроз и насилия);
• Ипотечный риск, когда недвижимость является объектом залога в кредитной организации;
• Риск изъятия, когда государственные службы накладывают определенные ограничения на имущество или изымают его в собственных целях;
• Риск отсутствия права собственности у продавца, когда по факту продавец не мог заключать сделку купли-продажи недвижимости, так как у него не было такого права.

Кроме того, титульное страхование защищает юридических лиц от мошеннических действий со стороны иных участников сделки с недвижимостью и от любых других ситуаций, при которых добросовестный приобретатель потеряет право собственности. Под добросовестным приобретателем в данном случае следует понимать юридическое лицо, которое заключило сделку без каких-либо нарушений со своей стороны.

Особенности и стоимость

Физическое лицо обладает полной правоспособностью (в том числе, и возможностью заключать сделки с недвижимостью) начиная со своего совершеннолетия. Правоспособность юридического лица — понятие более сложное. Например, не все организации имеют право на приобретение недвижимости (в первую очередь к их числу относятся некоммерческие образования и компании, проходящие процедуру банкротства). Дееспособность (возможность приобретать и осуществлять гражданские права) юридического лица, как правило, есть у одного или у нескольких органов.

Все лица, которые обладают дееспособностью, определяются учредительными документами компании. Теми же документами устанавливается и перечень полномочий, которые есть у данных лиц. Чаще всего сделки с недвижимостью заключаются непосредственно от имени руководителя компании, его заместителей или иных органов, правомочных совершать такие сделки. Реже от имени организации действует другое лицо на основе предоставленной доверенности. В связи с вышесказанным, помимо обычной проверки страхового дела, СК вынуждена дополнительно проверять:

• Факт существования юридического лица, для чего представитель организации должен предоставить страховщику выписку из ЕГРЮЛ, где будет отражена информация о страхователе;
• Наличие ограничений правоспособности юридическое лица. Как уже упомянуто выше, некоммерческие объединения не могут совершать операции с недвижимостью, также определенные ограничения присутствуют у компаний, находящихся в стадии банкротства и у иностранных юридических лиц, для которых действуют ограничения при приобретении земли;
• Полномочия лица, которое заключило сделку от имени компании. Таковые полномочия указаны в учредительных документах;
• Полномочия доверенного лица, заключившего сделку от имени компании на основе предоставленной доверенности. В данном случае проверяются полномочия, указанные в доверенности и полномочия лица, выдавшего такую доверенность.

Страховой договор будет заключен только после детальной проверки всех вышеуказанных особенностей. Но кроме этого страховая компания проверит сам объект недвижимости и его продавца. После анализа собранных данных будет принято решение о предоставлении (не предоставлении) страховки и о величине страхового тарифа.  По состоянию на 2018 действуют следующие тарифные ставки:

• Страховая компания «АльфаСтрахование» — 0,3% от стоимости недвижимости;
• Страховая компания «РЕСО-Гарантия» — 0,3% от стоимости недвижимости;
• Страховая компания «Альянс» — 0,4% от стоимости недвижимости;
• Страховая компания «Росгосстрах» — 0,6% от стоимости недвижимости.

Важно понимать, что приведенные тарифные ставки являются базовыми. Это значит, что по итогам анализа конкретного страхового дела к данным ставкам могут быть применены повышающие коэффициенты. Так, стоимость титульного страхования в России может достигать 2,5% от общей стоимости недвижимости, а при значительном увеличении страхового риска (в случае со страхованием юридического лица) и 4% от общей стоимости недвижимости.

Заключение

Титульное страхование физических и юридических лиц мало чем отличается друг от друга. Исключение — особенности документации, предоставляемой юрлицом для заключения договора купли-продажи и особенности проверки правомочности заключенной сделки. В остальном же титульное страхование физических и юридических лиц абсолютно равнозначно. Оно защищает от одних и тех же рисков, заключается на тот же срок, имеет одинаковую стоимость.