Титульное страхование в строительстве и его особенности

Титульное страхование — один из видов имущественного страхования, которое защищает добросовестного приобретателя от потери права собственности по независящим от него причинам, например, когда в соответствии с постановлением суда сделка будет признана ничтожной. Каковы особенности титульного страхования? Сколько оно стоит и от чего зависит формирование цены на страховой полис? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.

Что это такое?

Титульное страхование один из самых слаборазвитых видов имущественного страхования в России. Как указано выше, оно защищает добросовестного приобретателя от потери права собственности на приобретенную недвижимость. То есть, если после покупки какой-либо недвижимости выяснится, что такая сделка не могла быть заключена (например, квартиру усопшего наследодателя продали наследники второй очереди, когда на самом деле были еще наследники первой очереди, обладающие преимущественным правом на наследство), страховая компания покроет убытки страхователя, связанные с потерей приобретенной недвижимости. Объектом страхования в данном случае являются право собственности добросовестного приобретателя на:

• Жилую недвижимость (дома, квартиры);
• Нежилую недвижимость (офисы, магазины);
• Земельные участки.

Главной особенностью титульного страхования в России является его развитие за счет страхования объекта залога при ипотечном кредитовании. Статья 31 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» определила, что банки имеют право включать в договор ипотечного кредитования условие об обязательном страховании залогового имущества. В большинстве случаев банки обязывают заемщиков заключать договоры комплексного страхования, куда, в том числе входит и титульное страхование.

Отдельно необходимо отметить несовершенство российской правовой системы, которая обуславливает достаточно высокий процент вероятности отмены сделки или признания ее ничтожной. Частично, государство компенсирует эту проблему за счет использования титульной системы регистрации права собственности, когда при государственной регистрации купли-продажи недвижимости регистратор проверяет законность совершения такой сделки. Для сравнения, в США используется актовая система регистрации сделок с недвижимостью, и их законность не проверяется на государственном уровне.

От каких рисков можно застраховаться?

Статья 35 Конституции РФ определила, что забрать у собственника его имущество можно только по решению суда. Значит, основной страховой риск — постановление суда, по которому добросовестный приобретатель потеряет право собственности на недвижимость. Но здесь необходимо учитывать, что постановление суда может быть вызвано большим количеством причин, к которым относятся:

• Неправильное оформление сделки;
• Реституция, когда сделка не могла быть совершена, так как она противоречит действующему законодательству (составлена с нарушением требований антимонопольного законодательства, на недвижимость были наложены ограничения и так далее);
• Виндикация, когда настоящий владелец требует вернуть право собственности на недвижимость (например, когда сделка была совершена без ведома лица, владеющего данной недвижимостью);
• Ипотека, когда покупатель приобрел недвижимость, являющуюся предметом залога в банке, и данный банк обратил взыскание на имущество;
• Изъятие и запрет, когда государственные службы накладывают определенные ограничения на недвижимость;
• Отсутствие права распоряжаться имуществом у продавца, когда продавец по факту владел недвижимостью, но не мог ее продать из-за наложенных ограничений.

Также есть и иные виды рисков. Например, когда мошенники продают один и тот же объект недвижимости сразу нескольким лицам или когда недвижимость была продана с нарушением договора аренды, который ранее был составлен на данную недвижимость. В любом случае, титульное страхование покрывает все риски, наступление которых не зависит от самого приобретателя имущества.

Условия договора и его стоимость

Стандартный договор титульного страхования защищает добросовестного приобретателя от всех ситуаций, при которых он может потерять право собственности на приобретенное имущество не по своей вине. Для того чтобы определить конкретные условия договора и назначить величину тарифной ставки страховая компания проводит процедуру андеррайтинга — изучения вероятности наступления страхового риска. Так, перед заключением страхового договора СК обращает внимание на:

• Наличие права собственности у продавца недвижимости;
• Наличие запретов и ограничений, наложенных на недвижимость;
• Правильность оформления сделки с юридической точки зрения;
• Подлинность документов, используемых при оформлении сделки;
• Добровольность сделки (не была ли она заключена под действием угроз и насилия);
• Наличие арбитражных разбирательств по поводу права владения данной недвижимостью;
• Наличие иных наследников на недвижимость, если ее продают после смерти наследодателя;
• Наличие согласия на продажу от супруга (супруги), когда такое согласие было необходимо.

После детального изучения вопроса страховая компания может добавить новые условия в договор или убрать несколько пунктов. Например, страховщик предложит заключить страховку на условиях франшизы, когда при наступлении страхового случая будет выплачена только часть страховой компенсации. Это гарантирует СК, что страхователь предпримет все возможные действия в целях недопущения страхового случая.

Типовой договор титульного страхования заключается сроком на 3 года. Это обусловлено 181 статьей Гражданского кодекса РФ, где указано, что срок исковой давности по признанию сделки ничтожной составляет 3 года. Если заинтересованная сторона пропустила этот срок по уважительной причине, суд может восстановить его, но статья 196 ГК РФ определила, что независимо от причин пропуска срока исковой давности он не может превышать 10 лет. Поэтому в отдельных случаях договор титульного страхования может заключаться сроком на 10 лет.

Каждая страховая компания устанавливает свою собственную базовую тарифную ставку для титульного страхования. В зависимости от данных, полученных при изучении страхового дела и от конкретных условий страхования, СК может применять повышающие коэффициенты к базовой тарифной ставке. Например, страховка на 10 лет будет дороже, чем страховка на 3 года. По состоянию на 2018 год на рынке страховых услуг установлены следующие базовые тарифные ставки на страхование титула:

• Страховая компания «АльфаСтрахование» — 0,3% от общей стоимости недвижимости;
• Страховая компания «РЕСО-Гарантия» — 0,3% от общей стоимости недвижимости;
• Страховая компания «Альянс» — 0,4% от общей стоимости недвижимости;
• Страховая компания «Росгосстрах» — 0,6% от общей стоимости недвижимости.

Страховой взнос при титульном страховании уплачивается единоразово при заключении договора страхования независимо от того, на какой срок предоставляется страховка. В абсолютном большинстве случаев к базовым тарифам применяются повышающие коэффициенты, из-за которых стоимость титульного страхования может вырасти до 2,5% от общей стоимости недвижимости.

Заключение

Учитывая несовершенство российской правовой системы, титульное страхование должно было бы стать одним из самых популярных видов добровольного страхования, так как оно защищает добросовестного приобретателя от потери права собственности на приобретенную недвижимость. Но учитывая излишне высокую стоимость страховки, большинство граждан предпочитают отказываться от нее, надеясь на защиту государства при возникновении спорных ситуаций.