Досрочное погашение ипотеки — возможно ли это и выгодно ли?

После оформления кредитного займа в рамках ипотеки должник имеет обязательство, которое необходимо погашать строго по установленному графику платежей. В некоторых ситуациях заемщик имеет возможность досрочного погашения, когда с целью уменьшения суммы имеющегося тела кредита, процентов по нему, или всей оставшейся суммы выплачивается величина средств вне разработанного плана и в большем размере, чем положено по нему. При досрочном погашении имеются определенные особенности такого процесса, которые могут иметь положительные результаты и отрицательные для самого заемщика.

Законодательное регулирование

В соответствии с Федеральным законом №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», лицо, имеющее на себе обязательство в форме погашения ипотеки, имеет право на выполнение досрочной выплаты по нему, причем это может выражаться как в частичном его погашении, так и в полном. В данной ситуации банковские организации не имеют права отказывать своему клиенту в выполнении такого действия, если подобное условие прописано в договоре.

Однако имея намерение внесения большей суммы, чем предполагает разработанный график платежей, следует предварительно уведомить финансовую организацию, причем не менее, чем за 30 дней до выполнения такого действия. На усмотрение банка срок уведомления может быть дополнительно увеличен или сокращен — это условие прописывается в кредитном договоре с заемщиком. Если клиент банка имеет намерение оплаты лишь части кредита сверх плановых платежей, то отдельно оговаривается остаток долга и может пересматриваться величина всех последующих оплат.

Какова процедура?

Для досрочного погашения ипотеки клиент финансовой организации должен последовательно выполнить определенные шаги, подразумевающие дальнейшее внесение желаемой им суммы. В первую очередь потребуется уведомить банк, для этого можно или лично посетить учреждение, в котором оформлена ипотека, или же отправить заявление по почте в форме заказного письма. Далее необходимо выбрать дату, в которую заявитель намерен осуществить полное погашение по кредиту. Впоследствии посредством общения с банковским специалистом оговаривается, какой именно способ погашения будет применяться:

• Полный;
• Частичный.

В случае частичного погашения также выбирается то, что будет непосредственно погашать заемщик — тело кредита или проценты по нему. При полном погашении обязательно потребуется уточнить дополнительные расходы, которые будут связаны с переводом средств. Далее клиент организации непосредственно погашает необходимую сумму и последним этапом становится связь с менеджером организации для того, чтобы выяснить, прошел ли платеж. В таких ситуациях следует четко отличать полное погашение и частичное, поскольку полное в любом случае будет предполагать оплату оставшегося тела кредита, процента и всех сопутствующих платежей. Если же речь будет идти именно о досрочном, то в такой ситуации сумма обязательства может быть пересчитана и имеющийся график платежей несколько изменится.

При аннуитетных и дифференцированных платежах

В зависимости от того, каким образом будет погашаться платеж, аннуитетным или дифференцированным способом, может отличаться и выгода от такого действия. Аннуитетный способ выплаты кредита представляет собой оплату банковского обязательства посредством погашения долга абсолютно равными частями каждый месяц. Такое действие достигается путем определенного соотношения процентов по кредиту и тела — проценты выплачиваются от большего значения к меньшему, а тело кредита наоборот — от меньшего к большему. При дифференцированном способе оплаты кредит выплачивается каждый месяц в одинаковых частях, а проценты начисляются относительно оставшегося долга и с каждыми последующими выплатами уменьшаются. Таким образом ежемесячные платежи также уменьшаются.

Специалисты рекомендуют досрочно погашать аннуитетные платежи в первые 5 лет с момента оформления кредита, поскольку выплата в остальное время уже не даст такого эффекта. При досрочном погашении клиент оговаривает с сотрудником банковской организации то, каким образом будет осуществляться дальнейшая оплата — посредством уменьшения суммы ежемесячного платежа или же сокращением всего срока кредитования. Досрочная выплата дифференцированного платежа будет выгодна абсолютно на любом сроке кредитования и даст возможность несколько сэкономить средства.

При помощи материнского капитала

При оформлении отдельных видов ипотеки в подписываемом договоре изначально прописывается положение, согласно которому досрочная выплата возможна в виде материнского капитала. Часто семьи оформляют кредитное обязательство, а уже впоследствии у них возникает основание на получение субсидии от государства в виде сертификата на определенную сумму средств. Такой капитал, в частности, возможно использовать для частичного или полного погашения кредита. Перед тем, как средства будут направлены в банк, потребуется заранее согласовать такой процесс непосредственно с работником финансовой организации и обратиться с заявлением о выделении положенных средств в Пенсионный фонд РФ.

Выгодно ли досрочное погашение?

Выплата ипотеки в досрочном порядке в большинстве случаев выгодна для заемщика — в такой ситуации он снимает с себя всю или часть обязательств, что помогает избежать в дальнейшем рисков невыплаты ипотеки, связанных с потерей заработка, ухудшением состояния здоровья, финансовыми трудностями. Кроме того, даже после частичного погашения можно значительно уменьшить срок кредитования или же снизить сумму ежемесячных платежей.

При полном погашении удается сэкономить на тех процентах, которые ежемесячно выплачивались по отношению к оставшемуся телу кредита, поскольку оно уже будет выплачено в полной мере. Единственным минусом в данной ситуации может являться прописанное в банковском договоре условие о том, что погашения в досрочном порядке является нарушением установленного графика выплат и за такое действие финансовая организация может накладывать значительные суммы штрафов.

Заключение

Итак, при наличии свободных средств лицо, выплачивающие ипотечный кредит, имеет возможность его досрочного погашения. Должник в зависимости от суммы средств в наличии и оставшейся части обременения может решать, погашать лишь часть ипотеки или выплатить всю оставшуюся сумму полностью. При частичном погашении дальнейшая выплата обязательств может осуществляться либо по такому же графику, но при условии меньших выплат, или же величина оплаты остается на таком же уровне, но срок погашения сократится. Намереваясь погасить ипотеку досрочно, заемщик должен убедиться, что в договоре не прописано начисление штрафных санкций за такое действие, поскольку некоторые банки интерпретируют его как нарушение установленного графика выплат.