Процентная ставка по ипотеке-фиксированная, плавающая и комбинированная

Несмотря на то, что оформление ипотечного кредита в пределах РФ осуществляется достаточно давно, мало кто из потенциальных заемщиков, обращающихся за получением средств на приобретение квартиры, знает о том, что озвучиваемая процентная ставка при обсуждении условий предоставления средств может иметь несколько значений. При разных существующих значениях погашение платежа будет осуществляться различными путями и в разном размере. В целом ставки делятся на те, которые имеют постоянное значение и переменное, однако в определенных случаях они могут комбинироваться, попеременно сменяя друг друга.

Плюсы и минусы фиксированной ставки

Фиксированная ставка по ипотечному кредиту устанавливается единоразово и имеет одну особенность — в течение всего срока погашения платежа она будет неизменна. Наряду с таким фактором в самой фиксированной ставке может быть два периода, какие имеют различные ставки, несмотря на то, что их величина будет определена еще перед заключением договора. Так, платежи по займу, осуществляющиеся еще на этапе того, как оформляется залоговое имущество, обычно бывают несколько повышенные. Те же выплаты, которые перечисляются посредством оплаты после оформления залога, в роли какого выступает объект недвижимости, зачастую находятся на стандартном уровне и ставка по ним уменьшена.

При выборе фиксированной ставки для плательщика ипотечного кредита могут быть как свои достоинства, так и недостатки. Так, к недостаткам относят тот факт, что величина этого установленного процента по ипотеке может быть значительно выше показателя переменной ставки, что, в свою очередь, приводит к более высокому значению ежемесячного платежа. Данный факт еще усугубляется тем, что именно при варианте ипотечного кредита, сумма которого значительно превосходит потребительские, да еще и погашение в основном происходит при помощи аннуитетных платежей, более высокие процентные ставки на начальном этапе кредитования в итоге приводят к значительным переплатам в итоге. Несмотря на это, фиксированный вид платежа имеет одно основное достоинство — он остается постоянным в течение всего срока погашения, кроме того, со временем в связи с ростом инфляции собственники ипотечных квартир выплачивают уже фактически меньшие суммы по отношению к прошлым периодам.

Особенности плавающей ставки

Само понятие плавающей ставки фактически определяет, что проценты по ней могут неоднократно претерпевать изменения, причем это вовсе не будет означать, что финансовая организация может самовольно устанавливать необходимый ей процент. Величина этого показателя по кредиту будет складываться фактически из двух отличных составляющих. При этом одна из них все же выступает в роли постоянной, а вторая будет переменной. Постоянная часть это как бы прибыль банковской организации — то вознаграждение, какое предоставляет ей заемщик за пользование ипотечными средствами, а переменная — это способ уменьшить риски банка, которые возникают по причине изменения стоимости привлекаемых им средств. Согласно условиям ипотечного договора переменная ставка будет привязываться к определенному индикатору, который используется при предоставлении банками кредитов и фиксируется каждый день на основании данных, которые представлены финансовыми организациями. Такими индикаторами могут быть значения:

• MosPrime — для рубля;
• Libor — для доллара;
• Euribor — для евро.

Переменная ставка будет устанавливаться по определенной формуле, которая будет закрепляться в виде базовой ставки, то есть индикатор по отдельности не может применяться. К примеру, ставка по кредиту в рублях будет определяться в значении MosPrime с прибавлением 5%, по кредиту в долларах — индикатор Libor с прибавлением 6% и для евро индикатор Euribor с прибавлением 7%. В такого рода процентных ставках имеется преимущество, выраженное в том, что величина их будет ниже устанавливаемой фиксированной, а это уменьшает общую переплату по кредиту и приводит к значительной экономии средств. Но такое преимущество может вырасти и в отрицательный момент — в том случае, если ставка со временем вырастет, такое действие приведет к переплате при общем погашении ипотечного кредита. Отдельным видом процентной ставки по займу на недвижимость является так называемая ролловерная ипотека.

Ролловерная ипотека — это долговое обязательство, которое подлежит периодическому рефинансированию на протяжении определенных договором временных отрезков, равных, как правило, 3 или 6 месяцев. В каждом из таких отрезков в зависимости от текущей рыночной обстановки будет иная процентная ставка.

Несмотря на то, что все же определенный риск у заемщика присутствует, слишком значительные колебания таких индексов как в меньшую сторону (что уже является риском для банка), так и в большую ограничиваются условиями договора. В ипотечном соглашении обязательно прописываются его верхние и нижние пределы, через какие банк при расчете текущего процента не может преступать. Также стоит заметить, что период, в течение которого пересматривается процентная ставка, составляет 12 месяцев. Такая ставка может быть значительно выгоднее в периоды, когда экономика страны является стабильной и колебаний индексов не происходит. Если же наблюдается рост инфляции или значительное изменение курса национальной валюты по отношению к иностранной, все это имеет последствия в виде роста процентной ставки и переплате по кредиту.

Применение комбинированной ставки

Схема применения комбинированной ставки заключается в использовании сначала фиксированной в течение определенного количества времени, отдельно прописанного в договоре, как правило, такой период составляет 5-7 лет. После того, как срок фиксированной ставки истекает, она становится плавающей и может изменяться также в зависимости от прописанных условий один раз в 3 или 6 месяцев. В большей степени такой метод погашения ипотечного обязательства подходит тем собственникам ипотечных квартир, которые на первом этапе хотят застраховать себя от резкого роста процентов, а на втором этапе у заемщика планируется увеличение личного дохода, что позволит погасить обязательство в более короткие сроки с минимизацией риска.

Заключение

Итак, приобретая объект недвижимости посредством ипотечного кредита, заемщик в зависимости от существующих предложений банковской организации имеет возможность выбрать одну из систем начисления процентной ставки. Такие системы разделяются на три основных вида — фиксированную ставку, имеющую постоянное значение, плавающую, которая может изменяться через определенный в договоре промежуток, а также комбинированную, которая заключается в попеременном использовании двух других. В зависимости от исходных условий ипотеки и финансовых возможностей должник выбирает наиболее оптимальный вид кредитования, содержащий именно для его ситуации меньше рисков.