Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке — что это и какие выгоднее

Граждане, планирующие покупку жилья по ипотеке, при выборе кредитной организации, ориентируются, прежде всего, на предложенную процентную ставку, начисляемую за пользование ресурсами. Считается, что чем она меньше, тем меньше переплата по кредиту. Однако ставка может быть применима к общей сумме задолженности или к ее остатку. Способ расчета зависит от условий кредитной программы, элементы которого выбираются заемщиком самостоятельно или устанавливаются банком по умолчанию. Конечная стоимость кредита зависит от указанного в договоре способа его погашения. Какие существуют схемы платежей, и как выбрать наиболее подходящую для конкретной ситуации?

Аннуитетные платежи

Погашение банковского кредита может осуществляться аннуитетными платежами, в которых ежемесячные выплаты одинаковы на протяжении всего срока кредитования, вне зависимости от оставшейся суммы долга. Ежемесячный платеж формируется за счет основного обязательства и процентного начисления на его сумму. Общая сумма выплат по кредиту всегда выше, чем при проведении платежей, рассчитанных дифференцированным способом.

Величина аннуитета определяется произведением суммы займа на частное процентной ставки и разницы единицы и суммы единицы и процентной ставки в минусовой степени значения расчетного периода. Поскольку в аннуитетной схеме все выплаты равномерно распределены на весь период кредитования, то она кажется прозрачной для заемщиков. Понятность расчетов для претендентов на займ, и большая прибыльность для банка, является причиной популярности схемы аннуитета в российских кредитных организациях.

Преимущество аннуитетной схемы кредитования заключается в том, что она идеально подходит тем категориям заемщиков, которые выплачивают крупные денежные суммы. Одинаковый на протяжении всего периода размер платы позволяет спланировать семейный бюджет, а при осуществлении выплат не нужно уточнять сумму оплаты, поскольку она неизменна. Недостатком аннуитетного кредита является первоочередное погашение процентов, а не тела займа, поэтому имеют место огромные переплаты. Его нецелесообразно погашать преждевременно.

Дифференцированный график выплат

Дифференцированные платежи предполагают выплату основной части кредита равными долями. Процент на займ начисляется на остаток задолженности, определяемой телом оставшегося кредита, в результате чего часть платежа, сформированная процентными начислениями, будет постепенно уменьшаться. Первые годы выплаты по ипотеке будут самыми тяжелыми, зато с каждым последующим платежом, их величина будет уменьшаться.

Дифференцированный платеж состоит из фиксированной суммы долга и убывающей процентной части, которая подлежит ежемесячному пересчету. Процент платы определяется произведением остатка по кредиту и частного годовой процентной ставки и 12 месяцев. Для более точного расчета процентов в частном указывается количество дней в месяце, разделенные на 365 дней в году.

Преимущество ипотеки с платежами по дифференцированной схеме заключается в экономии средств, что актуально при планировании досрочного погашения. На выплаченную сумму обязательств сверх регламентированной величины проценты не начисляются. Поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц, то стоимость страховки отличается меньшими параметрами, чем при аннуитетной ипотеке. К недостаткам можно отнести:

• Сложности в оформлении ввиду предъявления жестких требований к клиентам;
• Сложности в планировании бюджета;
• Нераспространенность кредитного продукта среди банков, поскольку им выгоднее применять к ипотеке аннуитет.

Банковские учреждения предъявляют к клиентам повышенные требования в сфере их платежеспособности. Претендент на ипотеку должен иметь высокий легальный доход. При расчете срока предоставления займа и его величины, учитывается законодательная норма, определяющая, что объем ежемесячных выплат не может превышать 50% от размера месячного дохода заемщика.

Разница между схемами

Аннуитетные платежи отличаются равнозначностью на протяжении всего срока действия ипотеки. Проценты в них насчитываются на общую сумму долга. Формирование ежемесячных взносов по дифференциальной схеме осуществляется по специфическому порядку, предполагающему расчеты только по фактическому значению задолженности. Основные различия двух схем, применяемых к начислению процентов за ипотеку, рассмотрены в таблице 3.

Главным отличием аннуитетных выплат от дифференцированных является возможность снижения нагрузки платежа в начале периода кредитования за счет максимальной уплаты процентов за пользование займом. Заемщикам, в условиях договора которых предусмотрены дифференцированные выплаты, в первые годы кредитного сотрудничества, придется столкнуться с финансовой нагрузкой, которая к окончанию действия договора будет значительно снижена. Тело аннуитетного кредита сокращается на порядок быстрее, чем в случае дифференцированной ипотеки.

Что предлагают банки и что выгоднее заемщикам?

Претендуя на ипотеку, многие заемщики обеспокоены только одобрением заявки, и не задумываются над тем, какая схема платежей им выгоднее. Способ расчета зависит от срока кредитования, от суммы займа, платежеспособности клиента и его нацеленности на досрочное погашение обязательств. При планировании оформления кредита на временной период, превышающий 15 лет, выгоднее оформить банковский продукт, предполагающий дифференцированную систему возврата долга, поскольку переплата по ней будет меньше. Клиент может досрочно погасить обязательства и сэкономить денежные средства, обусловленные начисленным процентом на остаток долга.

Большинство банковских учреждений в 2018 году предлагает аннуитетную схему сотрудничества с клиентами. Дифференцированный подход к платежам можно встретить только у банков-монополистов, таких как Газпромбанк, ВТБ 24 и Сбербанк, однако они не афишируют такую возможность клиента. При оформлении ипотеки на небольшой период времени, аннуитеты выгоднее. Заемщик получает возможность выполнять обязательства в заранее спланированном объеме. При этом его финансовое положение стабильно и предсказуемо на весь период действия ипотечного договора. Досрочное погашение такого кредита экономически обосновано только в первые годы кредитования.

Заключение

При оформлении кредитного продукта необходимо понимать схему начисления уплачиваемой суммы. В его описании на банковских рекламных проспектах, а после оформления отношений, в договоре, обязательно написано, что кредит погашается ежемесячно дифференцированными или аннуитетными взносами. Банк может предоставить клиенту право выбора. В такой ситуации, потенциальному заемщику, следует ориентироваться не на выгодность сделки, а на собственные объективные финансовые возможности.