Первоначальный взнос по ипотеке и требования банков к нему в 2018 году

Ипотека — удобный финансовый инструмент для покупки недвижимости. Для защиты кредитных инвестиций ввели понятие первоначального взноса. Это часть стоимости недвижимости, вносимая сразу после заключения ипотечного договора. Она является гарантией для банков, снижает финансовую нагрузку по ежемесячным платежам кредитора. Какой минимальный размер первоначального взноса в 2018 году и требования к нему? Что помимо денежных средств может использовать кредитор? Для ответа на эти вопросы нужно провести анализ рынка ипотечного кредитования.

Назначение первого взноса

Внесение доли стоимости жилья — это подтверждение платежеспособности кредитора. Банки рассчитывают риск финансовых вложений, показателем которого является годовая процентная ставка. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по ипотеке. Также присутствует психологический фактор — клиент будет выполнять обязательства по договору, опасаясь потерять вложенные средства. Для банков начальный взнос является дисконтом. В случае неплатежеспособности кредитора и снижения среднерыночной стоимости недвижимости за счет полученных средств компенсируется разница в цене условной покупки и продажи квартиры или дома. Увеличивая размер первоначальной платы, заемщик получает такие выгоды:

• Уменьшение суммы ипотеки;
• Снижение процентной ставки;
• Уменьшение размера страховки;
• Повышение вероятность положительного решения банка по заявке.

К недостаткам относят значительные финансовые траты на первом этапе кредитования. Не каждый потенциальный покупатель дома или квартиры может внести от 20% до 80% от стоимости жилья. Возврат начального взноса в случае неплатежеспособности возможен только после погашения всей задолженности перед банком. Эта сумма состоит из внесенных ежемесячных платежей, первого взноса и выручки от реализации залоговой недвижимости. Все, что превышает размер долга должно быть возвращено кредитору. Однако подобный подход ограничивает возможность приобретения жилья. Не каждый гражданин при наличии стабильных доходов может накопить требуемую сумму. В качестве альтернативы можно рассмотреть другие варианты первого платежа — материнский капитал, средства от продажи недвижимости.

Требования банков

Размер первоначального взноса напрямую зависит от стоимости недвижимости. Наименьшие показатели у новостроек, более настороженно банки относятся к кредитованию покупки вторичного жилья. Это обусловлено таким риском, как вероятность изменения стоимости квартир в старых домах в меньшую сторону (из-за степени износа здания, старой инфраструктуры и другого). Дополнительно при расчете начального взноса учитывают такие факторы:

• Размер ежемесячного дохода заявителя;
• Количество иждивенцев в семье;
• Срок финансирования;
• Участие в специальных программах, только для новостроек.

Для предварительного расчета можно использовать онлайн-калькулятор на официальном сайте выбранного банка. Но узнать точную цифру можно только после предоставления всей информации по кредиту — общая сумма, длительность финансирования, ежемесячный доход. Многие застройщики предоставляют скидку на покупку квартиры при оформлении ипотеки. Возможно снижение стоимости жилья от 3% до 10%. Однако банки подобные акции не делают. Покупка в новостройках чаще всего осуществляется на этапе возведения, когда цены на недвижимость у застройщика минимальны. В случае неплатежеспособности клиента банк сможет реализовать такую недвижимость по выгодной цене.

Размеры в 2018 году

В начале 2018 года в Инструкцию Центробанка РФ №180 от 28.06.2017 «Об обязательных нормативах банков» были внесены изменения. Они ужесточили требования к первоначальному взносу, были откорректированы коэффициенты риска. Так, при внесении 20% от стоимости жилья в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) в качестве первой платы, значение равно 150%. Для остальных ипотечных программ коэффициент риска составит 200%. Насколько это отразилось на банковских услугах? В качестве примера можно рассмотреть размеры начального взноса по действующим программам «Сбербанка»:

• Новостройки по ДДУ — от 7,4%;
• Вторичный рынок — от 8,6%;
• Строительство жилого дома, загородной недвижимости — от 10%;
• Военная ипотека — от 9,5%.

Банк «ВТБ24» предлагает специальную программу «Больше метров — меньше ставка», согласно которой при покупке квартиры от 65 м² годовая ставка будет равна 8,9%. Действуют и другие программы — в новостройках по ДДУ от 9,8%, а на рынке вторичного жилья — от 9,1%. Помимо этих средств нужно оплатить страховку. Во многих банках она обязательна, так как компенсирует финансовые потери при невозврате взятой суммы.

Что можно использовать как первоначальный взнос?

Зачастую в качестве первого платежа по ипотеке используют личные накопления. Однако подобная схема доступна не многим, учитывая действующие предложения банков. Реже используют средства от продажи старой недвижимости. Но на период после ее реализации и оформления ипотеки нужно найти место временного проживания. Самый неблагоприятный вариант — взять денежный кредит в другом банке. Перед этим нужно рассчитать финансовую нагрузку, помимо ипотечного платежа придется ежемесячно вносить средства за денежный кредит. Фактическая переплата за недвижимость возрастает. Альтернатива — использование материнского капитала.

Заключение

На размер первоначального взноса влияет статус недвижимости — старый жилой фонд или новостройка. Выгодно приобрести квартиры в строящемся доме по договору долевого участия и подождать до сдачи его в эксплуатацию. Но при этом вырастают риски «долгостроя». Покупка вторичного жилья менее опасна в плане инвестиций, но переплата по ипотеке будет выше, чем у новостройки.