Мифы ипотеки или заблуждения ипотечного заемщика

Правовая, финансовая грамотность большинства россиян находится на невысоком уровне, поэтому вопрос об ипотечном кредитовании рождает ряд заблуждений. Сотрудники банков не спешат развеять очередной миф, если он выгоден при заключении договора. Бывают случаи, когда клиент, не зная реального положения вещей, переплачивает за страховку, боится сдавать заложенное жилье в аренду, теряет прибыль из-за кажущейся невозможности продать ипотечную квартиру. Какие ипотечные мифы имеют под собой основание, а какие нет?

Можно ли продавать, сдавать заложенную недвижимость?

Недвижимое имущество, находящееся в залоге у финансовой организации по ипотечному договору, можно реализовать с согласия банка. Банки дают разрешение на продажу, если сумма, вырученная за недвижимость, пойдет на полное погашение займа. Заемщику выгодна такая сделка, если нет возможности и дальше обслуживать кредит. Другой вариант — использовать часть денег для закрытия кредита, а остальные тратить по своему усмотрению (приобрести дешевое жилье, вложить в бизнес и другое).

Сдавать в аренду заложенное имущество закон разрешает, однако банки без энтузиазма воспринимают данный факт, поскольку использование жилья арендатором повышает риски порчи имущества. В банковском договоре могут быть предусмотрены штрафы за сдачу жилья в аренду, но это далеко не обязательно. Финансовые организации также могут потребовать, чтобы владелец ипотечной квартиры сообщил банку в письменном виде о намерении сдавать жилплощадь. Законов, на которых основано данное требование, нет. В итоге, продать (с разрешения банка), сдать квартиру заемщик вправе.

Какое страхование оформлять обязательно?

В Федеральном законе №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» предусмотрено обязательное страхование предмета ипотеки, то есть квартиры, дома, дачи от порчи, уничтожения. Все остальные виды страхования, в том числе личное, предпринимательских рисков, титульное, банками навязываются. Если клиент наотрез отказывается от пакета страховок, то ему поднимут процентную ставку, что в результате удорожает обслуживание кредита.

Чтобы выбрать наиболее выгодное предложение, нужно рассмотреть несколько продуктов ипотечного кредитования в разных финансовых организациях. Оптимален тот, где страхуется недвижимость, при этом процентная ставка остается выгодной. В Связь-Банке подтверждают, что увеличение ставки при отказе от комплексного страхования — обычная практика. Некоторые клиенты охотно идут на оформление предложенных страховок, стремясь обезопасить себя и от риска невыполнения обязательств по договору, и от юридических проблем с приобретенным имуществом.

Можно ли регистрировать родственников в квартире?

Общепринятое заблуждение, которое не спешат опровергать в банках, что прописать родственников в ипотечное жилье нельзя. Это не так, поскольку недвижимость находится в собственности заемщика, а его права ограничены только при продаже, дарении или завещании имущества. Остальные процедуры, в том числе и регистрацию на жилплощади родственников разной степени родства, он вправе осуществлять согласно общим законодательным нормам.

Миф о невозможности регистрации выгоден банкам, так как зарегистрированное проживание малолетнего в ипотечной квартире затрудняет обращение взыскания на эту жилплощадь. Банку потребуется разрешение опекунского совета, которое не так просто получить, поскольку государственный орган защищает права ребенка на жилье. Банки в рамках договора требуют, чтобы заемщик прописывал родственников с их разрешения. В органах регистрации подобное разрешение требовать не вправе, поэтому такое условие банка является ничтожным. Таким образом, в залоговой недвижимости можно регистрировать супругов, детей; гражданских супругов — по согласованию с банком.

Заключение

Часто заблуждения касаются не только ипотечного жилья, но и процедуры одобрения заявки, подписания договора. Например, одобрение солидного потребительского кредита, безупречная кредитная история еще не гарантируют согласия банка на ипотеку. Отказ ждет и беременных женщин, поскольку у них выше риск потери дохода. На практике все нюансы и оформления, и обслуживания кредита лучше обсудить с независимым юристом.