Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан

В конце XIX ст. в европейской части России был узаконен институт ипотечного кредитования. Кредитор был вправе реализовать заложенное имение и компенсировать свой ущерб, если заемщик отказывался или был не в состоянии погашать платежи. На современном этапе развития правовых отношений ипотека базируется на ряде законодательных актов и постановлений, главным среди которых является Федеральный закон № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Дополнительно ипотечное кредитование регламентируется кодексами РФ.

Правовая база

Вышеупомянутый ипотечный закон регламентирует условия оформления, порядок возникновения ипотечных обязательств, правовые последствия ипотечного кредитования. Также конкретизируются аспекты залога недвижимого имущества, если оно приобретено на средства банковского кредита. Особое внимание уделяется отношению сторон, когда заемщик не может выполнять принятые на себя обязательства. Закон поэтапно рассматривает процедуру взыскания долга и условия обращения взыскания на объект ипотеки. Гражданское законодательство регулирует вопросы залога (Гражданский кодекс, параграф 3), обеспечение взятых заемщиком обязательств и исполнение договорных условий. Также статья 131 регламентирует обязательную регистрацию любых сделок с недвижимостью в государственных органах.

Дополнительно был принят Федеральный закон № 122 от 21.07.1997 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утратит силу в 2020 году в связи с изданием Федерального закона № 361-ФЗ от 03.07.2016. С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Жилищный кодекс вводит понятие «социального жилья», определяет перечень помещений, которые признаются жилыми, регламентирует процедуру страхования жилой недвижимости. Процедура взыскания долгов поясняется в Гражданском процессуальном кодексе (статья 446), который запрещает взыскивать в счет долга единственное жилье заемщика и его семьи, если оно не является объектом ипотеки. Отдельные нормы земельного законодательства применяются в том случае, если ипотечный кредит используется для приобретения земельного участка.

Ипотека в силу закона

Ипотечный закон предусматривает существование двух вариантов ипотеки. Первый — ипотека, возникающая в силу закона. Это ситуация, когда недвижимость является заложенной на основании федеральных законодательных актов, при этом намерения сторон сделки не учитываются. Такой вид ипотеки имеет место, если право собственности на объект недвижимости переходит от одного лица к другому, но при этом возникают определенные законом условия. Выделяют несколько видов легальной (в силу закона) ипотеки:

• Договор иждивения (с пожизненным содержанием) или ренты;
• Приобретение объекта недвижимости за кредитные средства, при условии рассрочки оплаты на любой период;
• Изъятие объекта ипотеки у владельца (заемщика) и передача его финансовой организации (кредитору), выдача заемщику государством равноценного имущества;
• Предоставление в залог прав на владение недвижимым имуществом;
• Возведение жилой площади на деньги банка, использование целевого займа.

Когда дом или квартира покупаются на средства, выданные банком в качестве кредита, то ипотека по закону наступает только в случае подписания договора тремя сторонами сделки: финансовой организацией, собственником жилья и заемщиком (кредитополучателем). При этом продавец недвижимости получает деньги не от покупателя, а от финансовой организации. Момент регистрации имущественных прав на объект недвижимости является началом ипотеки по закону.

Ипотека в силу договора

Этот вариант заключения ипотечного договора основан не на действии закона, а на добровольном волеизъявлении сторон. Такой договор обеспечивает обязательства по кредиту или иному займу. На первом этапе составляется кредитный договор, на втором — ипотечный. Распространена практика объединения двух договорных обязательств в один документ. При этом деньги продавцу передает заемщик, а не финансовая организация.

Момент подписания ипотечного договора является началом договорной ипотеки. Регистрация такой ипотеки производится не автоматически, как при легальной ипотеке, а по заявлению участников сделки. Также существуют различия в оплате государственной пошлины: при регистрации ипотеки по закону оплата государственных услуг не предусмотрена. Главным документом договорной ипотеки является договор, к которому предъявляется ряд требований, прописанных в законе. Регистрация документа в Росреестре обязательна.

Интересы граждан при ипотечном кредитовании

Ипотечное законодательство — одно из самых динамично развивающихся в России. При этом законотворчество базируется на соблюдении интересов обеих сторон сделки (ипотекодателя и ипотекодержателя) и решает жилищную, а как следствие — и демографическую проблему в государстве. Для увеличения уровня доступности ипотечного жилья государство реализует программы льготного кредитования для молодых семей и семей с детьми. Параллельно принимаются поправки, регулирующие максимальную величину процентных ставок как для периодических выплат по кредиту, так и для расчета просроченных обязательств.

В 2018 г. вступила в силу программа по субсидированию ипотечного жилья для семей, у которых рождается второй или третий ребенок. Такие граждане при оформлении ипотечного кредита вправе рассчитывать на льготные каникулы от 3 лет, когда процентная ставка по кредиту не будет превышать 6%. Однако любой договор ипотеки предусматривает долгосрочные финансовые обязательства и практически не учитывает рисков заемщика (кроме страхования жизни). Поэтому подписание ипотечного договора должно является результатом взвешенного решения и серьезных консультаций с юристом, который в тонкостях разъяснит процесс погашения кредита и последствия нарушения обязательств.

Заключение

Область ипотечного кредитования регулирует не только закон об ипотеке, но и жилищное, налоговое, процессуальное, гражданское законодательство. Изменения и поправки в законодательные акты вносятся практически ежегодно на основании федеральных законов и правительственных постановлений. Нововведения нацелены на оптимизацию государственного регулирования и отношений сторон.