Риски ипотечного кредитования, защита и управление рисками

Для всех банковских операций, к числу которых относится и ипотечное кредитование, характерны риски инфляционного, экономического, валютного, политического и налогового характера. Их источниками являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения и динамика изменения стоимостных параметров недвижимости. Немаловажное значение на стабильность отношений между обоими участниками кредитной сделки, оказывают применяемые инвестиционно-кредитные технологии на уровне государства и финансового учреждения, а также ипотечные стандарты. Обязательным условием функционирования любого кредитного учреждения является минимизация ипотечных рисков, что возможно при обеспечении соответствующего менеджмента, обуславливающего анализ, контроль и управление ими.

Принятая классификация

Ипотека, оформленная на недвижимость в Российской Федерации, является рискованной операцией для кредитора и для заемщика по взаимосвязанным причинам. Основной из них является законодательное несовершенство, нестабильность финансового положения участников сделки ввиду резких изменений валютных ценностей и общей экономической обстановки. Владение информацией обо всех нюансах сделки, включая вероятные риски, обуславливающие финансовые потери, позволяет оценить участникам собственные возможности и принять рациональное решение о кредитном сотрудничестве. Все риски можно сгруппировать по видам:

• Изменение процентных ставок по ипотеке;
• Снижение ценности объекта кредитования на протяжении действия ипотечного договора по причине уменьшения рыночной цены приобретенного недвижимого имущества и обеспечивающего сделку залогового объекта;
• Изменение курса национальной валюты;
• Снижение платежеспособности заемщиков;
• Увеличение сроков, выделяемых законом на оформление прав собственности.

Риски кредиторов связаны со снижением прибыльности ипотечной операции. Финансовые потери в данной ситуации обусловлены уменьшением ожидаемого количественного денежного потока по причине инфляции и отсутствия баланса между активами и пассивами. Снижение рыночной процентной ставки может стать причиной досрочного погашения задолженности заемщиком с целью переоформления займа под меньшую процентную ставку, что значительно снижает финансовый результат займодателя. Отдельным риском является внезапно возникший статус неплатежеспособности у заемщика.

Приемы предотвращения рисков

Перед оформлением ипотечной сделки, ее участники должны принять все меры для снижения собственных кредитных рисков, последствиями которых являются финансовые потери. Для этого, перед подписанием договора, кредитору необходимо произвести правильную оценку стоимости недвижимости, а также определить, соответствует ли уровень кредитоспособности заемщика размеру предоставляемого ему займа. Предотвращению наступления ситуаций, неблагоприятных для участников ипотечной операции, способствуют:

• Страхование ипотечного кредита;
• Создание резервных фондов, направленных на компенсацию потенциальных фактических убытков и недополученной прибыли;
• Внедрение механизма взыскания средств с заемщиков;
• Применение надежной системы регистрации имущественных прав;
• Привлечение государственных гарантий по ипотеке.

Финансовые риски присутствуют при любом виде кредитной сделки, однако при ипотечном кредитовании следует учитывать их социальный аспект. Поскольку заемщиком является физическое лицо, то реализация его объекта залога может стать причиной лишения его и его семьи крыши над головой. Чтобы минимизировать такой сценарий развития ситуации, рекомендуется критично оценивать все запросы на ипотеку, распределять кредиты по группам риска, своевременно выявлять проблемные кредиты и принимать своевременные меры по возврату задолженности.

Инструменты управления

Все виды ипотечных рисков связаны с финансовыми потерями, актуальными для одной или обеих сразу сторон сделки. Для обеспечения любой кредитной операции с целью защиты кредитора и заемщика, рекомендуется применение инструментов управления ипотечными рисками до заключения сделки и после выдачи кредита и формирования у заемщика обязательств. Они направлены на стабилизацию критического положения или на минимизацию потерь. В перечень инструментов управления входят:

• Страховка;
• Залог;
• Поручительство;
• Штрафы;
• Пеня;
• Реструктуризация долга;
• Регулирование отношения на законодательном уровне.

Риск невыполнения обязательств заемщиком связан с недополучением кредитором ожидаемого денежного потока в связи с его неплатежеспособностью. Управление этим видом риска осуществляется на этапе оформления ипотеки. Минимизация рисков достигается посредством компетентной оценки просителя возмездной денежной помощи, а также подбора соответствующих его финансовому положению и социальному статусу условий сотрудничества, включающих сумму займа, срока, на который он был выдан и размера регулярного платежа. Надежным способом управления риском невозврата средств, является привлечение к сделке поручителей и оформление ценного имущества под залог, продажа которого могла бы полностью покрыть убытки и компенсировать недополученную прибыль.

Основным законом, обеспечивающим баланс интересов между займодателями и заемщиками, является Федеральный закон №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке». В его положениях отражена полноценная защита кредитора по ипотечным рискам, а также предусмотрены методы мониторинга и контроля, предупреждающие псевдострахование и повышающие социальную защищенность граждан. В нормативно-правовом источнике предусмотрен дополнительный механизм снижения рисков за счет обеспечения компенсации части потерь при возникновении финансовых проблем у заемщика.

Риск досрочного погашения минимизируется штрафными санкциями в размере, покрывающем величину недополученной прибыли. Повреждение или уничтожение заложенного имущества может быть компенсировано страховой компанией, при своевременном оформлении страховки. Риск ликвидности является проблемой кредитора и не имеет прямого отношения к заемщику. Низкая ликвидность активов может стать причиной снижений рейтинга и ухудшения баланса банка. Для регулирования такого типа риска устанавливаются нормативы и ограничения деятельности ипотечных кредиторов в сфере только низкорискованных операций.

Заключение

Все ипотечные риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не имеют специфический характер. Их причиной могут быть умышленные или ненамеренные действия со стороны заемщика или непредвиденные политические и экономические события. Несистематические риски характерны для отдельного региона ввиду особенностей местной экономики. Любой тип риска можно минимизировать посредством своевременного проведения предупредительных мероприятий и применения инструментов управления и предотвращения.