Динамика рынка ипотеки в России

Для большинства граждан РФ ипотека стала самым доступным инструментом приобретения собственного жилья. Снижение ипотечных ставок в условиях стабилизации цен на недвижимость привлекает все больше людей и обеспечивает рост доступности этой услуги для населения. Почему ипотека становится все более востребованным методом улучшения жилищных условий? Какие тенденции характерны для рынка ИЖК? Какова динамика развития ипотечного рынка? Постараемся подробно ответить на эти и другие вопросы в данной статье.

Основные показатели рынка за 2014-2017 гг.

Согласно данным Центробанка 1 июля 2017 года на территории РФ действовало 589 кредитных организаций, 423 из которых предоставляли гражданам ипотечные жилищные кредиты. Для сравнения — в 2014 году таких организаций было 635, в 2015 году — 574, в 2016 году — 499. Такое снижение в числе организаций, занимающихся предоставлением ИЖК, объясняется не столько экономическим положением в стране или уменьшением спроса на такие услуги, сколько прекращением деятельности самих кредитных организаций в результате банкротства или ликвидации по другой причине. Тенденции к сокращению наметились именно в 2014 году, поскольку в предыдущих периодах рынок ИЖК характеризовался ростом количества таких организаций — в 2009 году их было 571, а к 2013 году эта цифра увеличилась до 665. В таблице ниже отражены основные показатели, характеризующие динамику ипотечного рынка в последние годы.

Таким образом, в условиях отсутствия роста доходов граждан и сокращения инвестиционного спроса в 2015 году наметилось падение абсолютных показателей ИЖК. Но уже в 2016 году ситуация начала меняться и этот показатель приблизился к уровню 2014 года, несмотря на снижение количества банков. За первые 6 месяцев 2017 года показатель вырос на 16,3% по сравнению с тем же временным отрезком 2016. В 2014 году наметился рост количества ипотечных кредитов, выданных в рублях, а ИЖК в валюте сократилось в 2,5 раза на фоне ослабления рубля. При этом в 2015 году количество уменьшилось в 1,4 раза из-за сокращения объема кредитования на 34%. В 2016 году наметился рост в 1,2 раза на фоне увеличения объема кредитования на 27,2%, при этом ИЖК в валюте снова сократилось в 2,7 раза. В 2017 году сохранялись тенденции предшествующего года. За рассматриваемый период значительно увеличилась задолженность по ИЖК в рублях и снизилась в иностранной валюте.

Динамика средневзвешенной ставки в 2012-2017 гг.

Кредитный портфель любого банка состоит из нескольких видов кредитов, которые могут быть как долгосрочными, так и краткосрочными и другими. Ставки таких кредитов зачастую различаются между собой, и для того чтобы знать общую стоимость всех имеющихся займов, было разработано специальное понятие — средневзвешенная процентная ставка (СПС). Она является отражением средней процентной ставки по всем кредитам, выданным банковскими организациями. На рисунке 1 представлена динамика изменения СПС с 2012 по 2017 год и дан прогноз на 2018.

Как видно из графика, в 2012 году СПС в рублях составила 12,3% (что на 0,4 пункта выше аналогичного показателя 2011 года), а в валюте — 9,8% (рост на 0,1%). В 2013 году СПС существенно не изменились и составили 12,4 и 9,6% в рублях и валюте соответственно. В 2014 году изменения были совсем незначительные — 12,45 и 9,25%. В 2015 наблюдалось повышение ставок по предоставленным ИЖК — 13,35 и 9,82%. В 2016 году наметились тенденции к снижению, поскольку СПС в рублях уменьшились на 0,87 процентных пунктов, а в валюте — на 1,17 и составили 12,48 и 8,65% соответственно. В первом полугодии 2017 наблюдалось значительное снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и иностранной валюте при увеличении сроков кредитования — 11,5 и 6,75% в рублях и валюте. При этом уже в ноябре рублевый показатель составил 10,9%. Согласно прогнозу Т. Власовой, начальника отдела ипотеки ГК «Инград», в 2018 году СПС может опуститься до рекордных 8-8,5%.

Сколько ипотек было оформлено в регионах РФ?

Лидирующие позиции в оформлении ипотечных кредитов занимает Приволжский федеральный округ, где было заключено 270 294 ИЖК на 403 282 000 рублей. На второй позиции среди округов находится Центральный ФО, в нем было заключено 254 969 договоров кредитования из 1 086 940 по всей Российской Федерации. При этом 62 505 ИЖК приходится на Москву, а 56 646 — на Московскую область, что является рекордом среди субъектов РФ. Третье место по округу занимает Воронежская область, где было выдано 16 511 кредитов на ипотеку. Меньше всего ипотечных кредитов было оформлено в Северо-Кавказском ФО — 24 281 единицы. На рисунке 2 представлены доли выданных ИЖК на первичном рынке по федеральным округам РФ в 2017 году.

Средневзвешенная процентная ставка по округам разнится незначительно. Так, в Центральном ФО она равна 10,64%, в Северо-Западном — 10,65%, в Южном — 10,7%, в Северо-Кавказском — 10,72%, в Приволжском — 10,6%, в Уральском — 10,65%, в Сибирском — 10,66%, в Дальневосточном — 10,57%. Среди субъектов РФ можно выделить 2 региона с самой высокой и самой низкой процентной ставкой по ипотеке — это Республика Крым (11,24%) и Чувашия (10,42%).

Стоимость ипотеки в новостройках и на вторичном рынке

Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования в 2017 году на 6 процентных пунктов выросла доля населения, которому доступна ипотека, и составила 43%. Основными факторами роста стали снижение ставок и реальных цен на недвижимость за вычетом инфляции. К сравнению — еще в 2012 году такая доля населения составляла всего 29%. Снижение ставок привлекательно для граждан, поскольку снижается и размер ежемесячного платежа по кредиту, а экономия за весь срок может достигнуть 45%. В условиях дорогостоящего жилья (как на первичном, так и на вторичном рынке) этот факт является одним из решающих в выборе ипотечного кредитования. На рисунке 3 представлены средние цены на 1 кв. м. на вторичном рынке и в новостройках.

Увеличение цен на недвижимость обусловлено тем, что строительный рынок до сих пор не оправился от экономического кризиса. Динамика ввода жилья в эксплуатацию замедляется уже несколько последних лет, что можно объяснить как спадом продаж в 2015 году, так и сокращением долевого финансирования и кредитования застройщиков. Посткризисный период показал наиболее худшие показатели по инвестированию в жилую недвижимость. Так, в первом полугодии 2016 года эта цифра была равна 239 млрд. руб., а за тот же период 2017 года — всего 194 млрд.руб.

Объем выданных кредитов ведущими банками за 2017 год

Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков превышает 11%. По итогам 2017 года эта цифра была равна 10,6%. Около 90% совокупного портфеля приходится на кредиты (в том числе и розничные), выданные 30 крупнейшими банками РФ. В ипотечном кредитовании традиционно лидируют 2 банка — Сбербанк и ВТБ. Причем первый в 2017 году выдал больше половины всех ипотечных кредитов на общую сумму более 1 триллиона рублей. Ипотечный портфель Сбербанка вырос на 17%.

ВТБ сравнительно намного отстает от своего конкурента — ипотечных кредитов в 2017 году было выдано более чем на 430 миллиардов рублей, а кредитный портфель вырос только на 11%. Более 70% всей ипотеки приходится именно на эти 2 банка, но есть и другие игроки рынка, имеющие немаловажное значение для его развития. Объемы выданных ими ипотечных кредитов представлены на рисунке 4.

По состоянию на 1 января 2018 года объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 триллиона рублей, из них 1,12 триллиона — ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке (в новостройках). За 2017 год граждане РФ приобрели 2,85 миллиона квартир (или иных жилых помещений), что соответствует спросу на жилье 2016 года. Спрос на новостройки также сохранился на прежнем уровне — 621 тысяча договоров в 2017 году против 620 тысяч в 2016. На вторичном рынке было совершено около 2,23 миллиона сделок. Доля сделок по ипотеке на вторичном рынке составила 31%, на первичном — 50%, в первом случае средний размер ипотечного кредита был равен 1,74 миллиона рублей, во втором — 2,12 миллиона.

Заключение

По итогам 2017 года сохраняется высокая концентрация спроса и предложения, особенно это заметно в 10 регионах РФ: Москве и области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае и других областях. Высокие объемы жилищного строительства в этих регионах поддерживается более высокими заработными платами и активным развитием ипотечного кредитования. На долю этих регионов приходится 48% всех оформленных ипотек в 2017 году.