Проблемы ипотечного кредитования в РФ

Популярность ипотечных кредитов в России выросла в конце 1990-х. Этому способствовало обновление правовой базы, принятие ипотечного закона, частичная стабилизация инфляционных процессов и развитие банковской системы. Однако все субъекты ипотечных отношений (заемщики, финансовые организации, инвесторы, страховщики и др.) и сегодня продолжают сталкиваться с проблемами, которые тормозят развитие ипотечного сектора кредитования. На первом месте находятся сложности, связанные с длительностью предоставления кредита.

Влияние экономических факторов

Привлекательность ипотеки во многом зависит от стабильной экономической ситуации в государстве. Для банка, как субъекта ипотеки, важно иметь гарантии обслуживания кредита, платежеспособности клиента на весь срок, предусмотренный ипотечным договором. Как правило, это 20-25 лет, на протяжении которых инфляционные процессы, падение курса рубля (предельно важно для валютных кредитов) провоцируют риски и для финансовых организаций, и для заемщика. Оформляя ипотеку, заемщик после первого взноса рассчитывает на определенный уровень дохода (заработную плату, прибыль, пенсию). Если через 5-10 лет выплат инфляция «съедает» часть заработанного или ипотекодатель теряет работу из-за ликвидации предприятия, то говорить о стабильных выплатах невозможно.

В свою очередь кредитор прописывает в договоре штрафы и пени, которые рассчитываются заемщику даже за месяц просрочки по кредиту. Банк страхует свои риски, увеличивая размер выплат за счет штрафных санкций, однако такой путь часто приводит к тому, что заемщик вообще перестает обслуживать кредит. Инфляция также обуславливает низкий уровень доверия к банкам, как следствие — отказ клиентов от долгосрочных вложений, которые могли бы использоваться в качестве средств для выдачи ипотечных кредитов. В итоге банковские организации теряют финансовый ресурс, повышают ставки и увеличивают пени, делая ипотечную линию крайне невыгодной для заемщика.

Монополизация строительного рынка как фактор роста цен

Круг строительных компаний, которые являются крупными игроками отраслевого рынка, достаточно ограничен. Тендеры на возведение жилья, закупку стройматериалов остаются «непрозрачными», что позволяет большим корпорациям монополизировать отрасль и удерживать высокие цены на квадратный метр в новостройках. Конкуренция между застройщиками практически отсутствует, поэтому все ипотечные продукты ориентированы на высокие проценты и солидный первый взнос. Отсюда возникает проблема платежеспособности населения, которое нуждается в жилплощади.

По статистике более половины российских семей хотели бы улучшить свои жилищные условия, однако не имеют для этого возможности. Государственные программы льготного кредитования вопрос решают лишь частично: чтобы удовлетворить потребности населения в рамках социальных программ кредитования, потребуется более четверти века.

Чтобы решить вопрос проживания, молодые семьи вынуждены оформлять ипотечный договор, предоставляя недостоверные данные о доходе (каждый месяц заемщик должен выплачивать по ипотечному кредиту не более 40% от дохода). Поскольку кредит долгосрочный, то проблем с выплатами при нестабильном финансовом положении не избежать. Возможность успешно справиться с обязательствами по ипотечному кредиту имеют только те заемщики, у которых зарплата превышает среднюю по стране. Дополнительный фактор удорожания жилья в столице и Санкт-Петербурге — миграционные процессы. Каждый день сюда приезжают сотни мигрантов, что способствует повышению спроса на жилые площади.

Ипотека и финансовые организации

Банк, как один из основных субъектов ипотеки, максимально страхует собственные риски при выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Однако юридические нюансы и несовершенство правовой базы могут привести к ситуации, когда вернуть тело кредита с процентами в полном объеме не представляется возможным. Это касается неплатежеспособных заемщиков без имущества, на которое можно обратить взыскание, а ипотечная недвижимость либо в разы упала в цене, либо изначально имела небольшую стоимость.

Альтернативный вариант — вмешательство органов опеки, являющихся второстепенными субъектами ипотеки. Опекунский совет вправе запретить изымать жилье, если такая процедура затрагивает интересы малолетних граждан. Подобные причины заставляют банки уделять больше внимания развитию потребительского кредитования, выдаче займов бизнесу. Эти области банковской деятельности развиваются гораздо активнее, позволяя получать прибыль быстрее и с минимальным риском. Процентные ставки по ипотеке часто оказываются ниже, чем по краткосрочным займам.

Пути решения проблем

Развитие институтов ипотечного кредитования невозможно без параллельного решения глобальных общеэкономических проблем в государстве. Кроме стабилизации доходов населения, инфляционных процессов, необходимо совершенствовать правовую базу, институт ипотечного страхования, минимизировать монополию среди крупных игроков строительной отрасли. Для этого государством принимаются следующие меры:

• Доработка ипотечного законодательства (в частности закона «Об ипотеке», принятого в 1998 г.);
• Запуск программ льготного ипотечного кредитования и субсидирования для отдельных категорий населения (многодетных семей, военных, госслужащих и др.);
• Борьба с «непрозрачными» контрактами и тендерами крупных строительных компаний, которые монополизировали рынок;
• Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, стабилизация фондового рынка в целом;
• Снижение уровня инфляции и стабилизационные меры, обеспечивающие устойчивый курс национальной валюты;
• Обеспечение выплат банкам и застройщикам, которые участвуют в социальных программах по жилищному кредитованию;
• Разработка дополнительных законодательных актов, в том числе правительственных постановлений, которые оптимизируют процесс регистрации недвижимости на государственном уровне и т.д.

Важным фактором является информирование потенциальных клиентов об особенностях ипотечного кредитования, юридических тонкостях и последствиях невыплаты кредита. Длительный период, когда ипотека не входила в перечень банковских услуг, привел к информационному вакууму у населения, который непросто заполнить по причине постоянного изменения профильной правовой базы. Выравнивание доходов населения, когда зарплаты в столице и регионах будут находиться примерно на одном уровне, также будет способствовать увеличению спроса на ипотеку.

Заключение

Среди проблем ипотечного кредитования ярче всего выделяются монополизация строительного рынка, что приводит к повышению цен на недвижимость, высокий уровень инфляции в стране, незащищенность кредитных организаций от убытков. Решение проблем, связанных с институтом ипотечного кредитования, требует комплексного подхода. Для реализации государственных мер, направленных на регулирование отрасли, необходимо время и стабилизация экономики страны.